Обзоры практики

Обзор

по результатам обобщения и анализа практики рассмотрения судами общей юрисдикции Иркутской области дел

о расторжении договора найма жилого помещения в связи с не внесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев

 

Настоящий отчет содержит выводы об основных нарушениях норм материального и процессуального права, допущенных судьями судов общей юрисдикции Иркутской области при рассмотрении в 1996-1999 г.г. дел о расторжении договора найма жилого помещения в связи с не внесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев.

Настоящее исследование основано на результатах обобщения практики  судов общей юрисдикции Иркутской области, сложившейся в 1996-1999 г.г. при рассмотрении дел данной категории.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма жилого помещения не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития. При этом следует отметить, что указанная норма Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» сформулирована в императивном форме – «подлежат выселению».

Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае, в частности, не внесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение срока, установленного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора найма жилого помещения может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ч. 2, 4 ст. 687 ГК РФ).

Таким образом, законодатель, сформулировав норму ст. 687 ГК РФ таким образом, оставил на усмотрение суда разрешение вопроса о возможности расторжения договора найма жилого помещения, а также вопроса о возможности предоставления судом срока для погашения задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги. 

В связи с наличием в законодательстве РФ, регулирующем вопросы расторжения договора найма жилого помещения, указанных положений, при рассмотрении судами общей юрисдикции Иркутской области дел данной категории встречаются различные подходы к толкованию норм о расторжении договора найма жилого помещения в связи с не внесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев.

В 1999 г. на обобщение Иркутского областного суда поступило 117 дел о расторжении договора найма жилого помещения в связи с не внесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев. При этом только семь судов общей юрисдикции Иркутской области рассматривало дела данной категории: Мамско-Чуйский районный суд, Тулунский городской суд, Ангарский городской суд, Падунский районный суд, Усть-Кутский городской суд, Ленинский и Куйбышевский районные суды г. Иркутска, а также Усть-Илимский городской суд. По сообщению иных судов Иркутской области дела данной категории ими не рассматривались.

По результатам рассмотрения дел о расторжении договора найма жилого помещения в связи с не внесением оплаты за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев 55 дел окончено с вынесением решения, 54 дела прекращено в связи с отказом от иска, прекращено в связи с заключением мирового соглашения 5 дел, оставлено без рассмотрения в связи с неявкой сторон 3 дела.

При рассмотрении дел указанной категории судьи, как правило, исследуют причины сформировавшейся задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги. При этом в решениях судов называются следующие причины, признаваемые судом уважительными:

– тяжелое материальное положение ответчика (ответчиков);

– длительная задержка в выплате заработной платы ответчику (ответчикам), (Куйбышевский районный суд г. Иркутска, Ленинский районный суд г. Иркутска, Усть-Кутский городской суд);

– отсутствие доходов у ответчика (ответчиков) вследствие отсутствия работы (Куйбышевский районный суд г. Иркутска, Ленинский районный суд г. Иркутска);

– болезнь ответчика (Куйбышевский районный суд г. Иркутска).

Уважительные причины наличия в течение шести месяцев задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, называемые в решениях судов, как правило, обоснованы материалами дела (справками о задержке выплаты заработной платы нанимателю жилого помещения, справками о болезни нанимателя, справками о составе семьи, справками о доходах и др.).

Однако по отдельным делам выводы суда об уважительности причин формирования задолженности нанимателя по оплате за жилье и коммунальные услуги свыше шести месяцев основаны только на объяснениях ответчиков, данных в ходе подготовки дела к судебному разбирательству либо в судебном заседании.

В Ленинский районный суд г. Иркутска обратилось ОАО «И» с иском о расторжении договора найма жилого помещения. В обоснование иска указало, что нанимателем квартиры, расположенной в г. Иркутске, является Ч., согласно ордеру от 03.07.1992 г. С Ч. также заключен договор найма жилого помещения. При этом занимаемое им жилое помещение состоит из одной комнаты размером 9,6 кв.м. Начиная с мая 1997 Ч. не вносит плату за жилье и коммунальные услуги, задолженность по состоянию на май 1998 г. составила 831 руб. 70 коп. В добровольном порядке Ч. задолженность не погашает.

Заочным решением суда от 12.01.1999 г. в иске ОАО «И» о расторжении договора найма жилого помещения к гр-ну Ч. отказано. Он предупрежден судом о том, что в случае не устранения допущенного нарушения договора найма жилого помещения, непогашения задолженности в течение шести месяцев договор жилищного найма может быть расторгнут по повторному обращению наймодателя в суд. При этом мотивировочная часть судебного решения следующая: «В исковом заявлении и судебном заседании представитель истца, поддержав исковые требования, просил расторгнуть договор найма жилой площади в связи с тем, что наниматель жилой площади гр-н Ч. не оплачивает проживание длительное время. Ответчик Ч. в судебное заседание не явился, о явке извещен своевременно и надлежащим образом, не представил в суд возражения на исковое заявление. Суд считает, что ответчик согласен с доводами искового заявления.

Исследовав материалы дела, суд приходит к убеждению, что исковые требования заявлены в соответствии с законом. Согласно ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при не внесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлено иное. Из материалов дела следует, что ответчик проживает в спорной квартире с 1992 г. и не платит за проживание более шести месяцев с мая 1997 г., имеется задолженность, что подтверждается копией финансово-лицевого счета. Других доказательств суду не представлено. Вместе с тем, суд считает, что вопрос о расторжении договора найма жилого помещения предъявлен преждевременно, ответчику необходимо предоставить время для устранения допущенных нарушений и погасить задолженность по квартплате в течение шести месяцев, а в иске о расторжении договора жилищного найма следует отказать. При этом суд считает необходимым предупредить ответчика, что в случае не устранения в установленный срок допущенных нарушений, по заявлению наймодателя договор найма жилого помещения с ним может быть расторгнут».

Как видно, суд при рассмотрении данного дела вынес суждение об отказе в иске о расторжении договора найма жилого помещения без выяснения причин формирования задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги. Таким образом, практика рассмотрения судами дел данной категории свидетельствует о том, что независимо от того, имели ли место уважительные причины образования задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, суды при первичном обращении наймодателя в суд в с иском о расторжении договора найма жилого помещения отказывают в его удовлетворении, считая такие требования наймодателя преждевременными.

Об указанной позиции судов общей юрисдикции Иркутской области свидетельствуют и такие цифры: из 55 дел, по которым судом вынесены решения, по 54 делам в иске отказано, и один иск удовлетворен. При этом все 54 иска были заявлены наймодателями впервые, основаны на законе, поскольку был доказан факт наличия задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги свыше шести месяцев.

Следует отметить, что такая позиция судов максимально учитывает интересы нанимателей жилого помещения в условиях безработицы, невыплаты заработной платы и т.п.

С другой стороны, сам факт обращения наймодателей в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения приводит, как правило, к частичному или полному погашению задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги.

Следует отметить, что ст. 687 Гражданского кодекса РФ регулирует судебный порядок расторжения как социального договора найма жилого помещения, так и коммерческого. При этом в случае вынесения судом решения о расторжении социального договора найма жилого помещения наниматель со всеми зависящими от него членами семьи подлежит выселения с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требования по нормам общежития (ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Однако в случае вынесения судом решения о расторжении коммерческого договора найма жилого помещения наниматель выселяется без предоставления другого жилого помещения (ст. 688 Гражданского кодекса РФ). В связи с этим, при рассмотрении дел о расторжении договора найма жилого помещения в связи с не внесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев, суду следует установить, о расторжении какого договора найма жилого помещения (социального или коммерческого) заявлен иск со стороны наймодателя.

При этом необходимо учитывать норму ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая устанавливает, что переход государственного и муниципального жилого фонда в иную форму собственности происходит с сохранением всех жилищных прав граждан. В связи с этим, в случае если с исковым заявлением обратилось акционерное общество, это не является основанием для признания договора найма жилого помещения коммерческим.

В Падунский районный суд обратилось МУП № 3 ЖКХ г. Братска с иском к супругам Ф. о выселении из общежития с предоставлением другого жилого помещения и взыскании оплаты за жилье.

В обоснование иска истец указал, что согласно ордеру от 10.10.96 г. ответчикам была предоставлена секция в общежитии на состав семьи 2 человека площадью 21,1 кв.м. Ранее ответчики имели служебную квартиру, из которой были выселены в связи с не внесением платы за жилье.

Начиная с июня 1997 г. ответчики не вносили плату за жилье в общежитии, на момент подачи иска в суд размер задолженности составил около 3000 руб. На основании ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» просят выселить ответчиков из занимаемого жилья с предоставлением им жилья общей площадью 28,7 кв.м., из них жилая комната – 12 кв.м.

Заочным решением от 15.03.99 в иске МУП-3 ЖКХ г. Братска отказано.

Мотивировка решения следующая: «Согласно ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в случае неуплаты за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Согласно ст. 11 Примерного положения об общежитиях жилая площадь в общежитии предоставляется в размере шести квадратных метров на одного человека. Семьям предоставляется изолированное жилое помещение. Как видно из ордера от 10.12.96 г. гр-ке Ф. и ее сыну предоставлена секция, состоящая из двух комнат, поэтому предоставленная им одна комната размером 12 кв.м., противоречит жилищному законодательству».

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда указанное решение отменила как не соответствующее действующему законодательству.

Из решения суда следует, что суд, применяя ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», не ставит под сомнение, то Ф. проживали в блоке общежития на основании договора найма жилого помещения. Поскольку Ф. проживали в общежитии, которое является собственностью муниципалитета, суд пришел к выводу о том, что Ф. проживали на основании договора социального найма жилого помещения, в связи с чем применил ст. 15 указанного Закона РФ.

По мнению судебной коллегии, суд неверно применил ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», поскольку данная статья  указывает на то, что при выселении с предоставлением жилого помещения размер предоставляемой жилой площади должен составлять по нормам общежития 6 кв.м. на одного человека. При этом важно, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало санитарным и техническим требованиям, установленным жилищным законодательством.

Норма предоставления жилой площади в общежитии в два раза меньше, чем социальная норма предоставления жилья. Таким образом, законодатель подчеркнул, что такое выселение, хотя и производится с предоставлением другого жилого помещения, однако является санкцией за нарушение условий договора социального найма жилого помещения об оплате жилья и коммунальных услуг в течение шести месяцев.

Судебная коллегия Иркутского областного суда полагает, что при предоставлении другого жилого помещения не должны учитываться правила предоставления жилья государственного и муниципального фонда. Кроме того, не должны приниматься во внимание нормы, содержащиеся в ст. 41 Жилищного кодекса РСФСР, а также в ст. 11 Примерного положения об общежитиях.