Обзоры практики

Ю. А. Кицай - аспирант кафедры гражданского права Юридического института ИГУ,

юрист управляющей компании ООО «Наш Дом»

 

ОБЗОР

 судебной практики по вопросам регулирования деятельности управляющих организаций в жилищном праве

 

Наиболее часто в современной судебной практике, связанной с управляющими организациями в сфере ЖКХ, встречаются следующие спорные вопросы:

1)                  споры управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями - подрядчиками, выполняющими работы по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;

2)                  споры управляющей организации с собственниками помещений многоквартирного дома;

3)                  споры  выбранной управляющей организации с прежней управляющей организацией;

4)                  споры управляющей организации с государственными органами.

Споры управляющей компании с ресурсоснабжающими организациями решаются на основе общих гражданско-правовых норм. Данная  группа судебных споров наиболее многочисленна.[1]

В одном из решений Арбитражного суда Приморского края ООО «Жилсервис-Центр» обратилось в суд с иском к ООО управляющая организация «Центр» (далее – ООО УК «Центр») о взыскании задолженности по договору на выполнение подрядных работ в размере 43 589 рублей 72 копеек. Определением от 29.09.10 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято ходатайство истца об увеличении исковых требований, в соответствии с которым он просит суд взыскать с ответчика кроме суммы задолженности еще и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 780 рублей 48 копеек. Ответчик исковые требования признал частично в размере 25 490 рублей и считает требования истца в размере 23 880 рублей 20 копеек необоснованными. Рассмотрев дело, суд решил взыскать с ООО УК «Центр» в пользу ООО «Жилсервис-Центр» 25 490 (двадцать пять тысяч четыреста девяносто) рублей 48 копеек основного долга. В удовлетворении остальной части исковых требований было решено отказать. [2]

В другом деле спорными были некоторые специфические вопросы управления и обслуживания многоквартирными домами.

Как известно, управляющая компания в жилищном праве – это  юридическое лицо, получающее от собственников помещений в многоквартирном доме функции (полномочия) по реализации своих прав и обязанностей, связанных с управлением общим имуществом

Общее  имущество  в  многоквартирном  доме – это  имущественный комплекс, единый объект права общей долевой собственности собственников помещений  в  доме, представляющий  собой  совокупность  выделенного  под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на  указанном  земельном  участке, не  являются  частями  помещений – самостоятельных  объектов  права  собственности  и  предназначены  для обслуживания  более  одного  помещения  в  доме  либо  для  эксплуатации  и благоустройства дома в целом. В свою очередь, управление  имуществом  в многоквартирном  доме  представляет  собой  упорядочивающую  систему действий, связанных  с  осуществлением  правомочий  и  исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в  интересах  этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками. На практике данные общие положения не ясны. Действительно, не всегда очевидно, какими именно техническими измерениями руководствоваться при определении суммы претензий.

Разногласия сторон в судебном деле возникли по поводу порядка определения объема оказанных услуг. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии  с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 1 ст. 544 ГК РФ).В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг гражданам, утверждаемых органами местного самоуправления. Таким образом, суд пришел к выводу о необходимости определения количества отпущенной тепловой энергии при отсутствии общедомовых приборов учета исходя из норматива потребления для населения, установленных органом местного самоуправления. Ссылка ответчика на необходимость произвести корректировку объема теплоэнергии с учетом показаний индивидуальных приборов учета не принимается судом. [3]

 Отношения управляющей организации с собственниками помещений многоквартирного дома базируются на особенностях вопросов права долевой и совместной собственности, т.е. понятии права общей собственности, его субъектам, объектам и основаниям возникновения. Множественностью субъектов вызвана необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности. Однако, по справедливому замечанию Е.А. Суханова, общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Здесь не возникает никакой «смешанности собственности», ибо каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам[4]. Мы полагаем, что в данном случае имеет место «внутренний» конфликт интересов собственников помещений в многоквартирном доме, возникающий в процессе реализации  ими своих  правомочий  и  исполнения обязанностей  в отношении общего имущества такого дома. В  силу  значительной множественности  субъектного  состава  в  праве  собственности  на  общее имущество  в  многоквартирном  доме  возникает  объективная  потребность  в формировании «общей  воли» собственников  такого  имущества  именно посредством общего собрания. При этом существует принципиальное отличие соглашения  собственников, достигнутого  решением  общего  собрания, от соглашения  собственников – многостороннего  договора, предусмотренного общим правилом  ст.ст. 246, 247 ГК. На  основании  изложенного  мы  считаем  целесообразным использовать  форму  общего  собрания  для  всех  способов  реализации  права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и в случае получения предусмотренного ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласия всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в доме, в связи с чем предлагаем внести соответствующие поправки в указанные нормы ЖК РФ. Подчеркивая, что  решение  собственниками  на  общем  собрании принимается  путем  голосования (совокупности  их  волеизъявлений), мы поддерживаем высказанную в литературе идею о том, что участие собственника в  голосовании  представляет  собой  не  только  реализацию  его  прав, но  и выполнение им обязанностей. Представляется, что в анализируемой ситуации в полной  мере  подлежит  применению  сходная  конструкция, известная юридической науке как правообязанность.

Итак, уточняя специфику отношений  между  собственниками  и  иными управляющими  субъектами  при  управлении  общим  имуществом  дома, отметим, что сущность этих отношений заключается в опосредованном непрямом управлении домом (в частности, через ТСЖ). При этом «внутренние» отношения  по  управлению  осложняются взаимоотношениями  собственников  общего  имущества  дома  с  иным управляющим  субъектом – юридическим лицом, членами которого являются сами собственники. В данной ситуации правила о субъектах вступают в противоречие с постулатами о правовом режиме объекта. То есть по общему правилу  юридические  лица  управляют  имуществом, принадлежащим  им  на вещном  праве (имеется  в  виду  бездоговорное  управление). Однако законодатель  применил  указанную  конструкцию  к  управлению  чужим имуществом: не наделяя субъекта управления – юридическое лицо –  вещными правомочиями, дал  право  управлять  данным  имуществом  как  своим. Он фактически  легализовал дополнительную правовую модель, противоречащую самой  сущности юридического лица  тем, что  она позволяет  ТСЖ «забрать» правомочия у собственников общего имущества, не являющихся его членами.

В частности, обратим внимание на существующую в ЖК РФ проблему «пересекающейся» компетенции  органов  управления  домом, например:

- включение  полномочия  по  принятию  решений  о  передаче  в  пользование общего имущества дома  в компетенцию общего собрания как собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44), так и членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145);

- право ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества, осуществлять от имени и за счет собственников помещений строительство хозяйственных построек (п.п. 2-4 ч. 2 ст. 137), тогда как полномочия по решению данных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44);

- предоставление исключительно ТСЖ права получения земельных участков для осуществления жилищного и иного строительства в пользование либо в общую долевую собственность собственников  помещений (п. 3 ч. 2 ст. 137), лишив самих собственников возможности принятия решения по данному вопросу.

Из закона  невозможно  однозначно  определить, являются  ли  данные  действия распорядительными (тогда  их  имеет  право  совершать  только  собственник имущества) или  исполнительными (тогда  их  осуществление  без  решения собственника (всего  коллектива  собственников  помещений  в  доме) не допустимо).

Как правило, такие споры также решаются в гражданско-правовом порядке с учетом норм жилищного права, о чем свидетельствует следующее дело:

ООО «Управляющая Компания «Экран-город» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ИПВоркуевой Н. В. Предметом исковых требований с учетом уточнений явилось взыскание с ответчика 136 908 рублей 64 копеек неосновательного обогащения, возникшего в результате неоплаты последним услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников жилого дома. Истец также требовал взыскать 30 488 рублей 23 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования основаны на статьях  8,  210, 249, 307,  309, 310, 395, 1102 и 1109 ГК РФ и  статях 36, 37, 39, 46, 154,  158 и 162 ЖК РФ, пунктах 2, 7 и 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных  постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и мотивированы тем, что Предприниматель, как собственник помещения, обязан оплачивать услуги по содержанию общего имущества. Все суды (суд первой инстанции, первый арбитражный апелляционный суд, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) частично удовлетворили заявленные исковые требования: взыскал с Предпринимателя в пользу УК указанную в иске сумму долга и 27 439 рублей 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, применив при их расчете ставку рефинансирования девять процентов, действовавшую на день подачи иска; в удовлетворении остальной части требований отказал.[5]

Подобное решение было принято и АС Приморского края[6], а также в ряде других судебных дел.

Споры  выбранной управляющей организации с прежней управляющей организацией решаются судами с учетом норм договорного права, а также положений ЖК РФ. Особенно часто такие случаи возникают при смене управляющей компании. В соответствии со статьей  44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование,  принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Однако истцы нередко забывают о необходимости кворума.

Так, в деле, которое рассматривал Арбитражный суд Удмуртской Республики ООО «УК Доверие» обратилось в суд с иском к МУ  «Городское жилищное управление – Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» (далее – ГЖУ) об обязании передать  техническую документацию на многоквартирный  дом и иные, связанные с управлением домом документы.Как следует из материалов дела, собственниками  помещений в  многоквартирном жилом доме было проведено общее собрание по выбору новой управляющей организации – общества «УК Доверие» и расторжении договора управления с ранее управлявшей компанией – ГЖУ. В соответствии с пунктом 7.4. договора между ГЖУ и собственниками помещений многоквартирного дома договор управления может быть расторгнут по соглашению сторон или по условиям предусмотренным действующим законодательством. Решение о расторжении договора управления собственниками помещений в доме должно быть принято на общем собрании собственников большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 7.2. договора управления). При этом решение о выборе общества «УК Доверие» в качестве управляющей компании принято 44,89% собственников помещений дома, в связи с чем собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором выбрана в качестве управляющей организации общество «УК Доверие», неправомочно по причине отсутствия кворума. При указанных обстоятельствах суд признал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.[7]

Споры управляющей организации с государственными органами не являются редкостью в судебной практике. При этом следует отметить, что, как правило, управляющие компании обращаются по вопросам признания недействительными различны документов, издаваемых государственными органами. Этот шаг необходим для дальнейшего предъявления иска о возмещении вреда со стороны государственных органов (ст. 1069 ГК РФ). Однако неясно, наступает ли обязательства государства по возмещению вреда, причиненного  предпринимателям,  вследствие издания властных актов не нормативного характера.  Напомним, что нормативный правовой акт обладает определенными признаками и процедурой принятия в гражданском праве и в случае иска о необходимости возмещения вреда, причиненного изданием такого акта, должен быть признан незаконным. Что касается признаков и процедуры признания недействительным ненормативного правового акта (локального, например), то гражданское законодательство по этому поводу не содержит исчерпывающих норм.

Соответственно, суд вынужден отказывать в признании незаконным акта власти, если его признаки или процедура принятия не соответствует гражданскому законодательству.  В целом, признание актов власти незаконными – достаточно сложная процедура и не всегда решение оказывается в пользу предпринимателя.

В одном из дел, рассматриваемых АС Приморского края ООО «Артемовская управляющая компания»  (далее по тексту  – заявитель, управляющая компания)  обратилась в суд с заявлением к Отделу государственного пожарного надзора г. Артема Главного управления МЧС России по Приморскому краю (далее по тексту  – административный орган) о признании недействительным предписания по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности и постановления от о назначении административного наказания за нарушение требований пожарной безопасности. В обоснование требований заявитель указал, что им были приняты все возможные меры для выполнения предписания административного органа по устранению нарушений требований пожарной безопасности.  Кроме того, собственники помещений отказываются финансировать выполнение противопожарных мероприятий, в связи с  чем в действиях управляющей компании отсутствует состав административного правонарушения и на нею возлагаются не предусмотренные действующим законодательство обязанности. Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд не нашел  оснований для удовлетворения требований заявителя. Управляющая компания, приняв на себя обязательства по организации обслуживания общего имущества в многоквартирном доме,  отвечает за безопасную эксплуатацию многоквартирного дома и обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в них

 

 

 

граждан, включая и соблюдение правил пожарной безопасности[8].

В целом, судебная практика по делам, где участником является управляющая организация, свидетельствует о спорных вопросах со всеми субъектами таких правоотношений (кроме жильцов), а также о том, что суды выносят решения в соответствии с положениями гражданского и жилищного права с учетом принятых норм договорного права.

 

 



[1] Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-23915/2010-65/505 от 22 декабря 2010г.; Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу №А71-10560/2010 от 27  декабря  2010г. и др.

 

[2] Решение АС Приморского края  по делу № А51-12568/2010  от 29 декабря 2010 года.

 

[3] Решение Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82-7806/2010-70 от 24 декабря 2010 года.

 

[4] Гражданское право. Учебник. Т. 1  / Под редакцией Е.А. Суханова. М., 2000. С. 578.

[5] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А11-15862/2009 от 30 ноября 2010 года.

[6] Решение Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-12595/2010 от 22 декабря 2010 года.

[7] Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики  по делу №А71-10475/2010 от 17 декабря 2010 года.

 

[8] Решение Арбитражного суда  Приморского края по делу № А51-19104/2010 от 21 января 2011 года.