Обзоры практики

 Ефимова Ю.С. -

Старший помощник прокурора города, юрист 1 класса

 

Обзор по результатам обобщения практики участия прокурора в защите прав граждан –

участников долевого строительства

Отсутствие до настоящего времени стройной национальной экономической политики России, последствия непродуманных рыночных экспериментов, недостатки разрозненного, пробельного и противоречивого законодательства пагубно сказались на состоянии государственного управления, в том числе в сфере строительства. Ослабление системы государственного контроля, в свою очередь, повлекло нарастание негативных экономических и социальных последствий. В строительной сфере указанные негативные последствия вылились в многочисленные нарушения прав граждан, вложивших денежные средства в строительство жилья, появился и закрепился термин «обманутые дольщики».

В настоящее время в России активно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом. Этому способствовало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Вступивший в силу с 01.03.2005 г. Федеральный закон «О долевом участии в строительстве и внесении изменений в отдельные законодательные акты», создание на уровне субъектов Российской федерации органов строительного надзора с полномочиями по защите прав указанных граждан, в том числе в судебном порядке, позволили значительно улучшить состояние законности в данной сфере.

Однако в связи с финансовым кризисом, начавшимся в 2008 г. и существенно повлиявшим на структуру строительного рынка, темпы его роста, объем введенного в эксплуатацию жилья, значительно возросло в органы прокуратуры количество жалоб граждан по различным вопросам, в том числе по нарушениям сроков ввода объектов  в эксплуатацию, строительным недоделкам. В данных ситуациях органы прокуратуры тесно взаимодействуют с специально уполномоченным органом государственного строительного надзора – Службой государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области. Однако надзор за соблюдением законодательства о долевом участии в строительстве значительно шире вопросов, содержащихся в обращениях граждан. Это, в том числе, вопросы законности заключения договоров долевого участие, наличие полного пакета документов на строительство таких объектов, своевременное опубликование застройщиком проектной декларации, соблюдение сроков представления в Службу государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, соблюдение законодательства о рекламе при рекламировании услуг по долевому строительству объектов.

Прокурор с учетом анализа выявленных нарушений, причин и условий, им способствовавших, вправе внести представление в адрес застройщика, возбудить дело об административном правонарушении: ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрено 4 состава административных правонарушений в данной сфере, в том числе за

- привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством;

- опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений;

- непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме;

- непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений.

Следует отметить, что законодателем предусмотрены существенные штрафы за совершение указанных административных правонарушений – на юридических лиц от 50 тыс. руб. до 1 млн. руб. В практике прокурорского надзора неединичны случаи возбуждения дел об административном правонарушении, по результатам рассмотрения которых застройщики привлекались к административной ответственности с назначением штрафа в размере 500 тыс. руб.

Так, в ходе проведения проверки в порядке надзора установлено, что ЖСК «Золотой век» в отсутствии разрешения на строительство, положительного заключения, опубликованной проектной декларации заключались договоры, по которым на строительство жилого комплекса, расположенного в г. Иркутске, по ул. Сурнова, 30, привлекались средства граждан. Прокурором города Иркутска возбуждено дело об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, по результатам рассмотрения которого ЖСК «Золотой век» привлечено к административной ответственности с назначением штрафа в размере 500 тыс. руб. За аналогичные нарушения по постановлению прокурора города Иркутска ООО «ДиЛ» также привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за привлечение средств граждан на строительство объекта по ул. Миронова, 65 г. Иркутска с назначением штрафа в размере 500 тыс. руб.

Выявляются органами прокуратуры и нарушения законодательства при размещении рекламы услуг по долевому строительству. В частности, в ходе проводимой прокуратурой Свердловского района г. Иркутска проверки в мае текущего года выявлен факт размещения рекламы в данной сфере, содержание которой не соответствует предъявляемым требованиям (отсутствует ссылка на место опубликования проектной декларации). В связи с допущенными нарушениями прокурором Свердловского района г. Иркутска в настоящее время рассматривается вопрос о возбуждении в отношении рекламодателя дела об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.3. КоАП РФ, предусматривающей в качестве наказания штраф для юридических лиц от 100 до 500 тыс. руб.

Кроме того, прокурор в силу ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав граждан, которые в силу физического состояния или иных уважительных причин не могут самостоятельно защищать свои интересы в суде, например, с исковым заявлением о взыскании с застройщика пени за просрочку исполнения обязательств по вводу объекта в эксплуатацию, понуждении произвести перерасчет в случае несоответствия площади предоставляемого жилого помещения по заключенному договору и после ввода объекта в эксплуатацию (по факту) и др. Стоит сказать, что Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области обладает в данной сфере полномочиями, которые шире полномочий прокурора – Служба вправе обращаться с такими заявлениями в суд в интересах любых граждан, обратившихся с соответствующим заявлением в Службу.

Однако приведенные в качестве примеров нарушения – лишь вершина айсберга. Наиболее серьезные проблемы в данной сфере прокурорского надзора связаны, прежде всего, с объектами, строительство которых осуществляется без необходимых документов, с нарушением градостроительных норм и правил, а также с теми объектами, застройщики которых находятся в стадии банкротства.

Отсутствие надлежащего строительного надзора, длительная процедура прохождения и согласования проектной документации привели к значительному росту самовольного строительства, в том числе многоквартирных жилых домов. Только на территории г. Иркутска таких многоквартирных домов, построенных без необходимой документации, свыше десяти (объекты на Пискунова, 40; Бородина, 45; Румянцева, 54; Багратиона, 42, 44/2; К. Либкнехта, 216а, 218 и др.). Граждане, заключившие договоры долевого участия на строительство указанных самовольных объектов, не имеют гарантий, предусмотренных Федеральным законом «О долевом участии в строительстве..», их договоры долевого участия не регистрируются в установленном порядке  в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, а по-сути данные договоры являются ничтожными, поскольку заключены с нарушением требований закона.

По общему правилу такие объекты в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ подлежат сносу как самовольные постройки, вместе с тем, органы прокуратуры используют свое право по направлению в суд таких заявлений о сносе многоквартирных жилых домов только в крайнем случае – в случае установления угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан.

В настоящее время в Свердловском районном суде г. Иркутска рассматривается обращение прокурора г. Иркутска к Акреевой Е.Н. (собственнику земельного участка), ООО «РоссДСМ» (осуществлявшего непосредственно строительство) о сносе самовольной постройки – восьмиэтажного одноподъездного многоквартирного жилого дома по адресу г. Иркутск, ул. Бородина, 45. Указанная самовольная постройка не только возведена на земельном участке, не отведенном под цели строительства, в отсутствии заключения государственной экспертизы проектной документации, разрешения на строительство, но и существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил: на объекте не выполнены антисейсмические, противопожарные требования к строительству, проектные решения не подтверждены какими-либо расчетами. Проведенная в рамках гражданского дела судебная экспертиза подтвердила доводы прокурора: экспертом сделаны выводы о наличии опасности эксплуатации объекта, угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, возможности обрушения несущих конструкций в любой момент. Дело находится в стадии рассмотрения, в органы прокуратуры поступают многочисленные обращения граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве данного объекта, с просьбой отозвать заявление прокурора из суда.

Несомненно, решение суда о сносе самовольной постройки, расположенной по адресу г. Иркутск, ул. Бородина, 45, в случае если такое будет постановлено, вызовет определенный резонанс в обществе. Возмущение граждан, заключивших договоры долевого участия, можно понять: в случае принятия решения о сносе они потеряют объект недвижимости. Однако прокурор в данном случае обязан защитить права граждан на жизнь и здоровье граждан, поскольку в случае обрушения дома, граждане потеряют не только имущество, за которое так беспокоятся, но и, возможно, жизнь и здоровье, в том числе родных и близких людей. Финансовые последствия, которые граждане могут понести в результате сноса многоквартирного дома, несоизмеримы с теми, которые эти же граждане понесут в противном случае. В связи с чем, прокурор настаивает на сносе указанного многоквартирного жилого дома.

Однако имеются в практике прокурорского надзора и иные случаи, когда строительство ведется с соблюдением градостроительных норм и правил, однако в отсутствии полного пакета документов (ряд застройщиков попали в такую ситуацию в связи с вступлением в силу изменений в градостроительном законодательстве). В целях защиты прав граждан – участников долевого строительства в таких случаях, органы прокуратуры ориентированы на проведение проверок, выявления возможностей доведения строительства до конца и ввода объектов в эксплуатацию. Прежде всего, с этой целью при прокуратурах созданы межведомственные рабочие группы, в состав которых входят как представители прокуратуры, так и контролирующих и надзорных органов (Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области), органов местного самоуправления. Работа межведомственной рабочей группы строится на основе планов, составленных по перечню проблемных объектов долевого строительства, путем проведения совместных проверок и выработке единого мнения по той или иной проблеме. Одним из эффективных способов работы рабочей группы заключается в постоянном контроле как за непосредственным строительством объекта, в том числе соблюдении сроков завершения такого строительства, но и законодательства при привлечении средств граждан и использовании привлеченных средств. Такая рабочая межведомственная группа, в частности, создана при прокуратуре города, эффективная работа которой позволила в 2008-2010 г. ввести в правовое поле такие объекты долевого строительства как ЖК «Золотой век», застройка по ул. С. Лагоды, ввести в эксплуатацию объекты, значительно время назад – объекты по ул. К. Либкнехта (застройщик Кейптроллер), по ул. Советская (застройщик ООО «Стройтранс») и др.