Обзоры практики

С.М. Жмурова

 Начальник отдела правового обеспечения

Управления Росреестра по Иркутской области

 

ОБЗОР

актуальных проблем правоприменительной практики

Управления Росреестра по Иркутской области

 

1. Одной из актуальных проблем в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является наличие пробела в законодательстве в части осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации продавца-юридического лица. На устранение данного пробела в законе направлены только разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов №10/22).

Данным постановлением изменен порядок обращения в суд за защитой прав в случае невозможности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества в установленном законом порядке в связи с ликвидацией продавца – юридического лица.

Так, в соответствии с п. 62 Постановления Пленумов №10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с принятием вышеуказанного Постановления Пленумов №10/22 заинтересованные лица активно стали обращаться в суды с требованиями о признании незаконными отказов Управления в государственной регистрации перехода права собственности.

В 2012 году в суды общей юрисдикции и арбитражный суд поступило 102 заявления об оспаривании решений Управления об отказе в государственной регистрации, из них 29 заявлений об обжаловании отказов в государственной регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией продавца, что составляет 40% от общего числа оспариваемых решений об отказе в регистрации. При этом 28 таких заявлений подано в Арбитражный суд Иркутской области (далее – АС ИО). 

По всем поступившим в Управление заявлениям были подготовлены и направлены отзывы, обеспечено обязательное участие в судебных заседаниях. По делам, принятым не в пользу Управления, судебные акты были обжалованы.

По заявлениям об обжаловании решений Управления об отказе в государственной регистрации перехода права в 2012г. вступило в силу 14 решений (13 решений, вынесенных АС ИО, 1 решение суда общей юрисдикции), 4 из которых вынесены в пользу Управления, 10 решений – не в пользу Управления.

Управление, считая, что данные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, обращалось с надзорной жалобой в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее – ВАС РФ).

В обоснование своей позиции Управление указывало, что при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества регистрирующий орган обязан соблюдать требования, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), в том числе требования п.2 ст.6, п. 2 ст. 13 данного закона о необходимости государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества при осуществлении государственной регистрации перехода данного права, которые изложены в императивной форме.

При государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, права на который возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации, требуется регистрация данного права, и регистрация именно в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Это требование закона, которое обязан учитывать регистрирующий орган как исполнительный орган государственной власти, осуществляющий свою деятельность в строгом соответствии с нормами действующего законодательства. Несоблюдение данных требований влечет отказ в государственной регистрации перехода права в соответствии с абз. 9 п.1 ст. 20 Закона о регистрации.

При этом каких-либо исключений из данных требований действующим законодательством не установлено.

Вместе с тем, при обжаловании отказов в государственной регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией продавца судом применяются положения п. 62 Постановления Пленумов №10/22.

С точки зрения Управления в данном случае речь идет о возможности такого обжалования действий регистрирующего органа в случае отсутствия только заявления продавца на переход права собственности, а не отсутствия государственной регистрации самого права собственности продавца.

В случае, если в государственной регистрации перехода права собственности было отказано не только из-за отсутствия заявления продавца, но и из-за отсутствия регистрации ранее возникшего права в ЕГРП, п. 62 Постановления Пленумов №10/22 применен быть не может.

Иное толкование указанного пункта нивелирует действие абз.9 п.1 ст.20 Закона о регистрации, в соответствии с которым государственная регистрация перехода права собственности невозможна в случае отсутствия государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Однако, данные доводы Управления судами не принимаются во внимание, в передаче дел в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказывают.

Между тем, полагаем, что если исходить из правовой оценки судами п. 62 Постановления Пленумов №10/22 по данному делу, то получается, что положением Постановления Пленумов №10/22 изменена норма федерального закона, что является недопустимым в российской правовой системе.

2. Кроме того, в практике Управления имеется судебный акт об удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности при отсутствии не только записи о праве собственности отчуждателя имущества в ЕГРП, но и вообще самого ранее возникшего права на объект недвижимости.

Так, при рассмотрении дела по заявлению ООО «Саянский бройлер» суд апелляционной инстанции, цитируя положения закона, касающиеся регистрации ранее возникшего права, делает вывод о незаконности действий Управления при принятии решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. Однако, в настоящем деле право лица, отчуждающего имущество, не может считаться ранее возникшим, поскольку спорный объект недвижимого имущества был введен в эксплуатацию по акту приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией 2003г., т.е. после введения в действие Закона о регистрации, но регистрацию в установленном порядке не прошел.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации. Поскольку право собственности продавца на объект недвижимого имущества на основании акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта зарегистрировано не было, соответственно, право собственности не возникло.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Следовательно, возникает вопрос о правомерности распоряжения объектом недвижимости, право на который у продавца не возникло.

Необходимо отметить, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции, суд отказал заявителю в удовлетворении заявленных требований, так как принял во внимание доводы Управления о том, что в данном случае регистрирующий орган не может самостоятельно подтвердить правомерность распоряжения отчуждателем своим имуществом, а, соответственно, правомерность обладания им приобретателем, поскольку не может подменять собой судебные органы. При этом в рамках рассмотрения заявления об оспаривании решения государственного органа также не может разрешаться вопрос о наличии либо отсутствии права собственности, поскольку данные обстоятельства могут быть установлены только в рамках искового производства.

Однако, суд апелляционной инстанции, основываясь на сложившейся судебной практике по делам об оспаривании отказов регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца имущества, без учета конкретных обстоятельств дела отменил решение АС ИО и удовлетворил требования ООО «Саянский бройлер».

Суд посчитал, что если право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а продавец ликвидирован, то для регистрации перехода права собственности достаточно представления покупателем в регистрирующий орган соответствующего договора, документов, подтверждающих исполнение этого договора, то есть передачу имущества во владение, а также документов, свидетельствующих о приобретении права собственности на недвижимое имущество отчуждателем имущества.

Доводы суда апелляционной инстанции поддержал суд кассационной инстанции. В передаче дела для пересмотра в порядке надзора в ВАС РФ Управлению отказано.

Таким образом, по сути, из-за отсутствия законодательно урегулированного порядка проведения государственной регистрации перехода права в случае ликвидации продавца по договору, судами делаются выводы о неправомерности действий регистрирующего органа, хотя нормы закона регистрирующим органом при вынесении такого рода отказов не нарушаются. 

3. В практике Управления имеется случай, когда заявитель пытался использовать п. 62 Постановления Пленумов №10/22  при обжаловании действий Управления  в части признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект жилого назначения, приобретенного по договору купли-продажи у юридического лица, которое на момент обращения за государственной регистрацией было ликвидировано. (Положения об обязательной регистрации сделки распространяются на правоотношения, возникшие до 01.03.2012, т. е. до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ).

Суд при рассмотрении дела вслед за Управлением указал на несостоятельность ссылки на п. 62 Постановления Пленумов №10/22, отметив, что разъяснения в данном пункте касаются разрешения заявления о переходе права собственности, тогда как заявитель в данном случае обращался с заявлением о регистрации сделки между продавцом и покупателем квартиры и перехода права собственности на основании указанной сделки. Приведенные разъяснения к настоящим правоотношениям в части оспаривания отказа в регистрации сделки не относятся. Также указанные разъяснения не влияют на выводы суда о правомерности отказа в государственной регистрации перехода права собственности на основании указанной сделки, поскольку в регистрации перехода права собственности Управлением было отказано, в том числе, ввиду отсутствия государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, в связи с чем, данная сделка не считается заключенной и не влечет для его сторон возникновение прав и обязанностей.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что решение Управления об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности вынесено в соответствии с нормами действующего законодательства и отказал заявителю в удовлетворении требований.   

4. Что касается способов защиты прав граждан и юридических лиц при необходимости зарегистрировать переход права в отсутствие продавца по договору купли-продажи, то следует отметить, что если суды общей юрисдикции допускают возможность обращения в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права в порядке искового производства, то АС ИО исходит из того, что в соответствии с положениями Постановления Пленумов №10/22 возможна защита прав только путем обжалования решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации. При этом в случае, если лица обращаются в суд с требованиями о признании права собственности либо о государственной регистрации перехода права собственности в порядке ст. 551 ГК РФ, применяемой по аналогии, АС ИО разъясняет истцам, что ими избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем, истцы отказываются от исковых требований, а затем обращаются в суд в порядке, предусмотренном п. 62 Постановления Пленумов №10/22.

5. В силу требований ст. ст. 198, 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий  (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,  необходимо одновременное наличие оснований, определенных действующим законодательством: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования удовлетворению не подлежат. Вместе с тем, удовлетворяя требования заявителей по вышеизложенным обстоятельствам, арбитражный суд не указывает, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует обжалуемое решение Управления об отказе в государственной регистрации перехода права, а лишь ссылается на положения Постановления Пленумов №10/22. При этом суд не учитывает, что Управление при принятии решения по представленным на государственную регистрацию документам обязано руководствоваться нормами действующего законодательства, в том числе Закона о регистрации, при соблюдении которых государственная регистрация перехода права собственности в отсутствие продавца недвижимого имущества без решения суда не возможна.

Таким образом, удовлетворяя требования заявителей по делам о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности в случае отсутствия государственной регистрации права продавца по договору купли-продажи имущества, а также его заявления о государственной регистрации перехода права, суды не устанавливают несоответствие обжалуемого решения закону или иному нормативному правовому акту, как того требуют нормы АПК РФ, а руководствуются только разъяснениями Постановления Пленумов №10/22.

В связи с изложенным, хочется верить, что для решения сложившейся проблемы будут внесены изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.