Обзоры практики

О.И. Машалайте

 заместитель начальника отдела правового обеспечения

Управления Росреестра по Иркутской области
Н.С. Олинович 

ведущий специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости

Управления Росреестра по Иркутской области

 

Вопросы оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в деятельности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Иркутской области

 

В настоящее время вопросы, связанные с результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являются крайне актуальными для всех без исключения правообладателей.

В Управлении Росреестра по Иркутской области имеется правоприменительная практика по данным вопросам в соответствии с имеющимися у потребителей способами оспаривания результатов кадастровой оценки:

- при обращении в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

- при оспаривании в судебном порядке.

Информация о работе Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

в Управлении Росреестра по Иркутской области

Кадастровая стоимость является налоговой базой для начисления земельных платежей, в связи с чем величина кадастровой стоимости напрямую влияет на экономические результаты деятельности хозяйствующих субъектов, а также на размер уплачиваемого земельного налога или арендной платы. Для установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель, утвержденные результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Государственная кадастровая оценка проводится массовым методом, т.е. когда одновременно оценивается огромное количество объектов на территории всей области. В ходе массовой оценки согласно действующим методикам участки оцениваются группами по признаку схожести характеристик. Поэтому в ходе массовой оценки специфические характеристики земельного участка, к примеру такие, как размещение на склоне, переувлажненность, наличие рядом свалок мусора и т.д., не могут быть учтены. Другое дело, когда проводится рыночная оценка земельного участка, при проведении которой оценщик выявляет индивидуальные особенности объекта, влияющие на формирование его стоимости. Поэтому размер рыночной и кадастровой стоимости никогда не будет совпадать.

Собственники не всегда согласны с установленной кадастровой стоимостью своих объектов, считают ее завышенной, а потому желают снизить налог.

С вступлением в силу ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) у заявителей появилась возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если у них имеются основания им не доверять, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) либо в арбитражном суде.

В 2012 г. в Иркутской области создана такая Комиссия, которая осуществляет свою работу при Управлении Росреестра по Иркутской области на постоянной основе в порядке, утвержденном приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. № 263. Комиссия является коллегиальным межведомственным органом. В её состав вошли по одному представителю органа исполнительной власти субъекта РФ, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности. Решения принимаются большинством голосов. В Комиссию может обратиться любое заинтересованное лицо, не согласное с результатами определения кадастровой стоимости, в случае, если эти результаты затрагивают его права и обязанности, а также орган государственной власти, местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Оснований для пересмотра кадастровой стоимости только два.  

Первое основание - если землепользователем установлено, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения. Например, неправильно указано местонахождение объекта, площадь и др. Тогда, обратившись в комиссию по спорам, необходимо предоставить документы, подтверждающие ошибочность использованных данных и содержащие достоверную информацию об объекте недвижимости.

В этом случае к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы:

- кадастровый паспорт объекта недвижимости;

-нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Второе основание - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Это значит, что в случае несогласия с самой кадастровой стоимостью и полагая, что рыночная стоимость объекта существенным образом ниже кадастровой, необходимо сначала обратиться к оценщикам, определить рыночную стоимость объекта недвижимости на ту же дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. И тогда есть возможность пересмотреть кадастровую стоимость - установить ее в размере рыночной стоимости.

В этом случае к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы:

- кадастровый паспорт объекта недвижимости;

-нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае,  если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается  лицом, обладающим правом  на объект недвижимости;

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта;

-положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, в случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Порядок подачи заявления, а также перечень документов, прилагаемых к заявлению, установлен ст.24.19 Закона об оценке, Порядком создания и работы Комиссии (приказ Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. № 263).

Процедура оспаривания результатов кадастровой стоимости в Комиссии является простой и доступной для каждого. Заявитель может самостоятельно, без привлечения посторонних лиц представлять свои интересы в Комиссии. Услуги оценщиков требуются лишь для составления отчета о рыночной стоимости объекта и получения экспертного заключения на отчет.

Полная информация о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, образец заявления, а также перечень документов, прилагаемых к заявлению, представлены на официальном сайте Управления (www.to38.rosreestr.ru) в разделе «Кадастровый учет ® Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости». Дополнительно проконсультироваться по вопросу оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно в отделе кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Иркутской области по адресу: г. Иркутск, ул. Софьи Перовской, 30 или по телефону (83952) 20-83-28, 20-85-69. Кроме того, для обеспечения открытости работы Комиссии на официальном сайте Управления размещена информация о проводимых Комиссией заседаниях, в том числе протоколы заседаний и принятые решения.

За период работы Комиссии на территории Иркутской области с 2012 г. поступило 151 заявление от заинтересованных лиц (из них 148 заявлений за 2014 г.) по оспариванию кадастровой стоимости.

В 20 случаях заявителям было отказано в принятии заявления к рассмотрению. Основными причинами отказа являются:

- непредставление полного пакета документов, указанных в ст. 24.19 Закона об оценке;

- невозможность применения положений Закона об оценке к оспариваемой кадастровой стоимости.

Несмотря на то, что Комиссия создана с 2012 г., первое заседание Комиссии состоялось 05.03.2014. Это связано с тем, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которые затрагивают интересы большинства граждан, были утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости в конце 2013 г.

В 2014 г. состоялось 8 заседаний Комиссии, на которых рассмотрены результаты определения кадастровой стоимости по 116 земельным участкам. В 49 случаях принято положительное решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, в результате чего снижение стоимости произошло в среднем на 73%. По 60 заявлениям приняты отрицательные решения в связи с несоответствием отчетов об оценке требованиям ст.11 Закона об оценке, а также требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. По 7 земельным участкам заявителями были отозваны заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Следующее заседание Комиссии состоится 28.05.2014 года, на котором будут рассмотрены результаты определения кадастровой стоимости по 23 земельным участкам.

В настоящее время в Комиссии подлежат рассмотрению результаты государственной кадастровой оценки категории земель: населенных пунктов, промышленности... и иного специального назначения, а также земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Необходимо отметить, что оспорить кадастровую стоимость в Комиссии возможно лишь в течение 6 месяцев с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, заявителям стоит учитывать ограниченный срок обжалования результатов в Комиссии. Продление этого срока либо восстановление пропущенного срока действующим законодательством не предусмотрено. Поэтому после истечения шести месяцев оспаривать результаты определения кадастровой стоимости можно только в судебном порядке.

Анализ судебных дел, связанных с государственной

кадастровой оценкой, к участию в которых привлекалось

Управление Росреестра по Иркутской области

За 1 квартал 2014 г. Управление Росреестра по Иркутской области (далее – Управление) было привлечено к участию по 546 делам, из них по 32 делам, связанным с государственной кадастровой оценкой. В процентном соотношении это составляет 5,9% от общего количества поступивших в 1 квартале 2014 г. дел.

Всего в отчетном периоде Управление являлось участником 48 дел, связанных с государственной кадастровой оценкой. До истечения отчетного периода не были рассмотрены по существу 35 дел, находящихся в производстве Арбитражного суда ИО. В процентном соотношении по показателю «результат рассмотрения дела» вышеизложенное составляет от общего количества дел, в которых Управление участвовало в 1 квартале 2014 г.: 27 % - вынесены решения, 73% - находятся на рассмотрении.

Истцами по 48 вышеуказанным делам в 29 случаях являлись юридические лица, в 19 случаях – физические лица. В качестве ответчика по 3 делам было привлечено только Управление, по остальным 45 делам – только Филиал. Процентное соотношение по данному показателю от общего числа дел, к участию в которых привлекалось Управление, составляет: 93,8% – Филиал, 6,2% – Управление. Все находившиеся в отчетном периоде в производстве судов дела по предмету требований относятся к категории «превышение кадастровой стоимости над рыночной», и составляют, таким образом, 100%.

Все дела, оконченные производством, рассмотрены судами с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу №А27-4849/2010, согласно которой законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости; причем достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Также Президиумом ВАС РФ указано, что в соответствии с правилами п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

С учетом вышеуказанной позиции Президиума ВАС РФ в отчетном периоде  приведена к единообразию судебная практика нижестоящих судов по подобным делам.

Однако следует отметить выводы суда, изложенные в решении по делу № А19-13030/2013, которым Арбитражный суд ИО отказал в удовлетворении исковых требований.

Истец, полагая, что законодательство не содержит запрета на внесение в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведений с обратной датой, заявлял о внесении сведений о кадастровой стоимости земельного участка за период с 28.11.2010 по 03.12.2013, т.е. до вступления в силу постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 №517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области». Суд, рассмотрев данное дело, указал следующее. П. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости рыночной, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Вместе с тем, в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлен принцип непрерывности актуализации сведений, содержащихся в ГКН. Соответственно, сведения в ГКН вносятся актуальные на дату такого внесения, в том числе, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка не определяется на прошлое время. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении ВАС РФ от 31.10.2013 №ВАС-14892/13 по делу №А46-11610/2011. Принимая во внимание, что требованием истца является требование об установлении рыночной стоимости земельного участка в период с 28.11.2010 по 03.12.2013, равной его рыночной стоимости, установленной в размере 11097370 руб. по состоянию на 01.01.2007, данное требование удовлетворению не подлежит. Установленная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007 не подлежит внесению в ГКН, так как в настоящее время установлена, утверждена и внесена в ГКН кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012. Установление сведений о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2007, противоречило бы принципу непрерывности актуализации сведений, содержащихся в ГКН.

Кроме того, суд также отметил следующее. В силу абз. 2 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость объекта недвижимости, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС от 25.06.2013 №10761/11, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Следовательно, в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена лишь та кадастровая стоимость, которая является действующей (актуальной) на момент оспаривания. Спор о рыночной стоимости земельного участка определенной на 01.01.2007 является спором о рыночной стоимости, утратившей свое значение на момент рассмотрения спора по существу в связи с принятием постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 №517-пп. С учетом изложенного суд не нашел оснований для удовлетворения иска.