Обзоры практики


 

С.В. Выскубова

прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в социальной сфере

Прокуратуры Иркутской области

 

ОБЗОР

опыта работы органов прокуратуры

по защите жилищных прав граждан

Нарушения прав граждан при предоставлении коммунальных услуг, в том числе на общедомовые нужды, в настоящее время имеют распространенный характер. При этом собственники помещений не всегда обладают достаточным багажом знаний о своих правах и обязанностях. В этих условиях правозащитная роль прокуроров наиболее актуальна.

Так, прокуратурой г. Шелехова в ходе проверки по обращению гражданина были выявлены нарушения прав широкого круга потребителей в связи с выставлением ООО «Иркутскэнергосбыт» счетов на оплату общедомового потребления электрической энергии непосредственно собственникам жилых помещений многоквартирных домов. Установлено, что с 01.10.2013 ООО «Иркутскэнергосбыт» не выставляло ряду управляющих компаний и ТСЖ г. Шелехова (далее – управляющие организации), обслуживающих 137 многоквартирных домов, счета на оплату общедомового потребления электрической энергии, при этом данная плата начислялась напрямую собственникам жилых помещений многоквартирных домов в счетах за электроэнергию. Так, с целью легализации прямого взимания с граждан платы за электроэнергию, потребленную на общедомовые нужды, ООО «Иркутскэнергосбыт» с рядом управляющих организаций были заключены соглашения о внесении изменений в договоры ресурсоснабжения электроэнергией в части исключения из них энергопринимающих устройств, расположенных в многоквартирных домах. Внесение указанных изменений  в договоры ресурсоснабжения, по мнению ООО «Иркутскэнергосбыт», придавало последнему статус исполнителя коммунальных услуг по электроснабжению, что в свою очередь позволяло начислять и взимать плату за электроэнергию, потребленную на общедомовые нужды, непосредственно с граждан. 

 Вместе с тем, прямое выставление счетов по оплате электроэнергии на общедомовые нужды со стороны  ресурсоснабжающей организации  собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, обслуживаемых управляющими организациями, является нарушением требований ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, в силу положений ст.ст. 155 и 161 Жилищного кодекса РФ, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг для граждан и в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выступают покупателями коммунальных услуг (электрической энергии) для общедомовых нужд. Обязанность заключения управляющими организациями договоров по приобретению коммунальных ресурсов прямо предусмотрена требованиями действующего законодательства (ч.12 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, п. 13 и 31 Правил предоставления  коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах  и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, п.68 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442).

Отсутствие названного договора с ресурсоснабжающей организацией у управляющих компаний и ТСЖ не освобождает их, как абонентов, от оплаты электрической энергии, переданной в многоквартирные дома, в том числе на общедомовые нужды. Коммунальный ресурс приобретается управляющими организациями у гарантирующего поставщика (ООО «Иркутскэнергосбыт») как исполнителями не в целях перепродажи, а для предоставления гражданам - потребителям коммунальной услуги.

Абзацами 2 и 3 п. 44 Правил  предоставления  коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах  и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354,  предусмотрено, что распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период в многоквартирном доме, оборудованном общедомовым прибором учета, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды. Иное допускается в случае принятия общим собранием собственников решения о распределении обозначенного превышения между всеми жилыми и нежилыми помещениями.

В случае, если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счет собственных средств.

Вышеуказанный  порядок расчета не распространяется на случаи, при которых в соответствии с данными Правилами исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация.

Таким образом, расторжение договоров ресурсоснабжения с управляющими организациями в части исключения из них электроустановок в многоквартирных домах нарушает права граждан на оплату коммунального ресурса на общедомовые нужды в объеме, не превышающем норматив  потребления.

Кроме того, установлено, что размер платы за коммунальную услугу по электроснабжению мест общего пользования включался управляющими компаниями в плату за содержание и ремонт жилого помещения и не исключался после расторжения договоров, что фактически повлекло неосновательное обогащение управляющих компаний и «двойную» оплату коммунального ресурса со стороны собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах.

По результатам проверки прокуратурой города в Шелеховский городской суд направлено исковое заявление в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Иркутскэнергосбыт» о признании незаконным и запрете  взимать плату и выставлять квитанции, предъявляемые для оплаты услуг за электрическую энергию, потребленную на общедомовые нужды, потребителям услуг энергоснабжения собственникам и нанимателям помещений в многоквартирных жилых домах г. Шелехова, которыми избран способ управления - управление управляющей организацией или создано товарищество собственников жилья. Решением Шелеховского городского суда от 23.10.2014, оставленным без изменения определением Иркутского областного суда от 21.01.2015, требования прокурора удовлетворены в полном объеме.

Благодаря настойчивости и последовательности действий прокуратуры города на территории области сформировалась положительная судебная практика по защите жилищных прав граждан при начислении им платы за коммунальные услуги.

Актуальным на сегодняшний день является вопрос законности взимания комиссионного вознаграждения при оплате потребителями коммунальных услуг. В соответствии с п. 64 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, Правила), плата за коммунальные услуги может вноситься потребителями непосредственно в ресурсоснабжающую организацию либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту. При этом потребитель вправе по своему выбору оплачивать коммунальные услуги: наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов, открытых, в том числе для этих целей в выбранных им банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через сеть Интернет и в иных формах, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору, содержащему положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 65 Правил).

Проверка, проведенная прокуратурой области в текущем году, показала, что ОАО «Иркутскэнерго», являясь субъектом естественных монополий и одновременно субъектом, занимающим доминирующее положение на рынке услуг в сфере теплоснабжения на территории Иркутской области, осуществляет прием платежей за свои услуги только посредством соответствующих агентов, к числу которых в том числе относится ООО «Иркутскэнергосбыт», вынуждая тем самым потребителей производить оплату услуг с одновременной уплатой комиссионного вознаграждения платежному агенту. Не обеспечив самостоятельный прием платежей, ОАО «Иркутскэнерго» создало для своих потребителей условия, ограничивающие их права на оплату услуг непосредственно ресурсоснабжающей организации,  в связи с чем в адрес руководителя организации прокуратурой области было внесено представление. Исполняя требования прокурора, ООО «Иркутскэнергосбыт», являющееся основным платежным агентом, по согласованию с ОАО «Иркутскэнерго» отменило взимание комиссии при приеме платежей в кассах ООО «Иркутскэнергосбыт». Тем самым приняты меры к исключению взимания комиссионного вознаграждения с потребителей коммунальных услуг при их оплате на территории всего региона.

С 01.05.2015 вступили в законную силу изменения в Жилищный кодекс РФ (внесенные федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ), касающиеся лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Согласно ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании соответствующей лицензии, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Таким образом, после 01.05.2015 осуществление данной деятельности без лицензии не допускается. 

Вместе с тем, в настоящее время комиссией Иркутской области по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами отказано в выдаче соответствующих лицензий 30 управляющим компаниям, которые фактически осуществляют управление такими домами. В связи с этим при  осуществлении прокурорского надзора за законностью деятельности таких организаций, необходимо руководствоваться следующими положениями федерального законодательства.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 вышеуказанного федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ в случае, если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю отказано в выдаче лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса. При этом юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, фактически осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, в случае отказа в выдаче ему лицензии обязаны продолжать управление этими домами вплоть до реализации нового способа управления домом.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и ч. 13 ст. 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ до дня возникновения этих обязательств у другой управляющей организации, ТСЖ, ЖК, иного специализированного потребительского кооператива, либо выбора непосредственного управления домом.

Таким образом, из анализа приведенных выше норм права следует, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме и не предусматривает право управляющей организации отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора. Аналогичные выводы содержатся в Определении Иркутского областного суда от 17.09.2013 по делу N 33-7676/13, Алтайского краевого суда от 30.07.2014 по делу №33-6158/2014 и  других.