Обзоры практики

О.И. Машалайте

заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Иркутской области


ОБЗОР

вопросов судебной практики Управления Росреестра

по Иркутской области

 

1.  Регистрация прав на объекты, расположенные в центральной экологической зоне Байкальской природной территории.

П. и П. обратились с заявлениями о регистрации права собственности на два жилых дома и баню, документы на которые были поданы в порядке, предусмотренном ст. 25.3 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), действовавшей на момент подачи указанных заявлений. В проведении государственной регистрации было отказано, так как в данном случае осуществить государственную регистрацию в «упрощенном порядке», установленном ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ, т.е. только на основании земелеотводного документа, не представляется возможным, поскольку  специальным законодательством установлен запрет на строительство объектов недвижимости, расположенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, функционирование которых не связано с созданием и развитием особо охраняемых природных территорий федерального значения и особых экономических зон туристско-рекреационного типа, с системами жизнеобеспечения и обеспечения экологической безопасности существующих промышленных, жилых и рекреационных объектов, с осуществлением видов деятельности, разрешенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, а также строительство зданий и сооружений (или их частей) на незатронутых природных территориях, включая земли лесного фонда, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы озера Байкал и впадающих в него рек (Постановление Правительства РФ от 30.08.2001 № 643). Соответственно, необходимо положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации.

По итогам обжалования действий Управления решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанцией, отказано в удовлетворении заявленных требований. Принимая указанные решения, суд ссылался на п. 2 ст. 6 федерального закона «Об охране озера Байкал», а также на пп. 7.1 ст. 11 федерального закона «Об экологической экспертизе», из которых следует, что на Байкальской природной территории запрещается строительство новых хозяйственных объектов, реконструкция действующих хозяйственных объектов без положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации таких объектов. Поскольку из кадастровых паспортов земельных участков, на которых расположены спорные объекты, усматривалось, что в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения об их отнесении к особой зоне – МСК-38, зона 3, являющейся частью водоохранной зоны озера Байкал, зоны с особыми условиями использования территории, в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 05.03.2015 № 368-р отнесенной к центральной экологической зоне Байкальской природной территории, то суд пришел к выводу, что Управлением правомерно запрашивались у заявителей документы, подтверждающие наличие права на строительство соответствующих объектов, в том числе заключения государственной экологической экспертизы, поскольку эти объекты находятся в границах водоохранной зоны озера Байкал, которые фактически совпадают с границей центральной экологической зоны Байкальской природной территории. Таким образом, положения ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ в данном случае не применимы в виду особого правового статуса земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости.

В практике Управления имеются 3 аналогичных административных дела (решения Свердловского районного суда г. Иркутска от 10.07.2017 по адм. делам №№ 2а-2947/2017, 2а-2948/2017, 2а-2949/2017; определения Иркутского областного суда от 19.10.2017 №№ 33а-9545/2017, 33а-9546/2017, 33а-9548/2017).

2. С заявлением об учете изменений основных характеристик объекта недвижимости вправе обратиться только собственник объекта.

Федеральное государственное бюджетное учреждение науки (далее – ФГБУН) обратилось с заявлением о государственном кадастровом учете изменений основных характеристик здания. При проведении правовой экспертизы было установлено, что собственником данного объекта является Российская Федерация, в то время как у ФГБУН в ЕГРН зарегистрировано право оперативного управления. Поскольку в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 15 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению собственника, кадастровый учет изменений по заявлению ФГБУН не мог быть осуществлен. Арбитражным судом Иркутской области в удовлетворении заявленного требования о признании действий Управления незаконными отказано. Довод заявителя о возможности осуществления кадастрового учета изменений на основании заявления лица, которому имущество принадлежит на праве оперативного управления, учитывая объем полномочий лица, имеющего имущество на указанном вещном праве со ссылкой на нормы п. 3 ст. 20 федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не был принят судом во внимание в связи с принятием нового Закона о регистрации (Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.10.2017 дело № А19-11306/2017).

3. Административный порядок обжалования решений о приостановлении осуществления кадастрового учета (в случаях осуществления кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В связи со вступлением в силу Закона № 218-ФЗ изменился порядок обжалования действий Управления по приостановлению проведения государственного кадастрового учета либо одновременного осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, который предполагает досудебное обращение в  апелляционную комиссию Управления (статья 26 Закона № 218-ФЗ, статья 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (в ред. с 01.01.2017). В связи с несоблюдением установленного законодательством досудебного порядка обжалования данной категории решений Управления, судами был вынесен ряд актов об оставлении административных исковых заявлений/заявлений без рассмотрения.

4. Иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Данная категория исков относится к спорам о правах. Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в настоящий момент - ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В силу п. 56 Постановления Пленума зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В связи с этим в большинстве случаев Управление привлекается к участию в делах по данной категории споров в качестве третьего лица.

5. Дела, касающиеся общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

 По данной категории дел можно отметить два явно наметившихся направления. К одному из таких направлений относятся судебные дела по искам о защите прав собственников на помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме. Ко второму направлению относятся споры в отношении формирования и государственной регистрации прав на земельный участок, как общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на таком земельном участке.

Касательно первого направления необходимо отметить, что судебная практика на территории региона устоялась. При избрании заявителями такого способа защиты как признание права собственности, признание права отсутствующим, Управление, как правило, привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. В рамках рассмотрения судебных дел указанной категории часто назначаются судебные экспертизы для установления правового статуса помещений, привлекаются представители Службы государственного жилищного надзора (далее – Служба), Службы строительного надзора для дачи заключений.

При рассмотрении указанных дел суды, как правило, принимают во внимание позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в определении от 19.05.2009 № 489-О-О, в соответствии с которой помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). По 22 рассмотренным делам указанного направления, где Управление было привлечено в качестве третьего лица, застройщик, ранее зарегистрировавший на себя право собственности на помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома, признал иски, помещения признаны общем имуществом собственников многоквартирного дома.

Кроме того, в Управлении существует и практика обжалования отказов в государственной регистрации прав на помещения в многоквартирном доме по причине того, что указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Ч. обратилась в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение. В ходе правовой экспертизы было установлено, что нежилое помещение располагается в подвале здания, в котором расположено несколько квартир. С целью исключения факта того, что заявленное к государственной регистрации помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, Управлением был сделан запрос в Службу. Согласно полученному ответу от Службы, в ходе осмотра было установлено, что нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, является общим имуществом собственников указанного дома, так как только через это помещение возможно попасть в помещение, в котором располагаются инженерные коммуникации всего дома (электрощитовая, бойлерная, запорно-регулирующая арматура холодного и горячего водоснабжения). Кроме того, в данном помещении имеются транзитные сети канализации, водоснабжения и отопления всего дома, к которым должен быть обеспечен постоянный доступ для их обслуживания. Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа в государственной регистрации прав. Судом принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поддержана позиция Управления со следующей мотивировкой. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.  Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Управление как орган бесспорной юрисдикции не могло не принять во внимание информацию, представленную Службой, свидетельствующую о том, что заявленный к государственной регистрации объект недвижимости относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (Решение Кировского районного суда г. Иркутска по делу № 2-3384/2015).

Касательно второго направления судебной практики, а именно рассмотрения судами споров о формировании земельного участка под многоквартирным домом, кадастрового учета, регистрации прав на него, необходимо отметить, что суды при рассмотрении таких дел руководствуются, в том числе, нормами ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ, п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которыми со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, суды учитывают, что переход земельного участка в общую долевую собственность (момент возникновения права общей долевой собственности на него) собственников помещений в многоквартирном доме связан с наступлением определенного события - осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка. При этом принятие каких-либо решений со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления не требуется, что также подтверждается правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28 мая 2010 года № 12-П. Кроме того, исходя из положений, указанных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П, а также в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума, судебными инстанциями сформулирована позиция о том, что в нормах пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ подразумевается земельный участок, на котором расположен один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Таким образом, в условиях, когда земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не образован (не сформирован), либо в условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ не могут быть применены ввиду факта отсутствия самого земельного участка, который относится к общему имуществу в конкретном многоквартирном доме.

На территории Иркутской области судебная практика по указанной категории дел в целом сложилась с учетом указанных разъяснений. Так, в частности, при рассмотрении Арбитражным судом дела №А19-16963/2015, где Управление было привлечено в качестве третьего лица, предметом которого было выяснение вопроса, относится ли трансформаторная подстанция к общему имуществу собственников многоквартирного дома, судом было указано, что п. 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предполагает отнесение к общему имуществу в многоквартирном доме предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке, на котором расположен один многоквартирный дом. Кроме того предполагается, что отнесение к общему имуществу в многоквартирном доме трансформаторной подстанции возможно только в случае, если она предназначена для обслуживания только одного многоквартирного дома, расположенного в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.