Обзоры практики

Е. Кустова

студентка 5-го курса

Юридического института ИГУ

 

ОБЗОР

по результатам обобщения практики рассмотрения

судами дел, связанных с заключением договора

долевого участия в строительстве

 

Договор долевого участия в строительстве – один из наиболее широко распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Вместе с тем такой договор до последнего времени прямо не регулировался действующим гражданским законодательством. Правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, была крайне противоречива. Эти договоры направлены, в первую очередь, на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства.

До 1 апреля 2005 г. инвестиционный договор заключался по типу различных гражданско-правовых договоров: договора поручения, договора комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общим для всех них является то, что они регулируют инвестиционную деятельность.

Следует отметить, что в большинстве случаев договор на участие в строительстве, или иначе договор долевого участия в строительстве, рассматривался судами как договор о совместной деятельности (простого товарищества). Т

 

Так, 19 октября 2001 г.   Кировским районным судом города Иркутска рассмотрено дело по иску Черкашиной Е. М. к ЗАО «Востокинвест» о расторжении договора и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Судом установлено, что данный договор следует рассматривать как договор о совместной деятельности (простое товарищество), поскольку стороны договорились совместно вкладывать в строительство свои денежные средства и за этот вклад получить в распоряжение часть созданного ими имущества. В таком договоре стороны должны указать размеры своих вкладов в строительство и определить свои доли в создаваемом объекте, на которые каждый из участников простого товарищества вправе рассчитывать. В противном случае в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников совместной деятельности признаются равными, что предполагает и равное долевое их участие в пользовании объекта. Внесенный участником совместной деятельности вклад в общее строительство объекта должен иметь денежную оценку, устанавливаемую сторонами. Стороны совместной деятельности вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом вложенных средств. В таком договоре необходимыми являются условия о размерах, видах и порядке внесения каждой стороной вклада в общее строительство и о размерах долей, выделяемых сторонам в построенном объекте.

 

Однако 26 февраля 2003 г. в том же Кировском районный суде г. Иркутска, рассмотрев иск Поповой Е. Л. к ОАО «Иркутскремстрой» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, суд пришел к другому выводу о правовой природе договора:

 

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В соответствии со ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним. Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Рассматривая требования истицы, основанные на договоре от 24.09.2000 на долевое участие в строительстве жилья, заключенном между П. и ОАО «Иркутскремстрой», суд пришел к выводу о том, что заключенный между истицей и ответчиком договор по своей правовой природе является договором бытового подряда. Согласно данному договору ответчик принял на себя обязательства по строительству для П. квартиры общей площадью 101,6 кв. м., П., в свою очередь, обязуется после подписания договора участвовать в финансировании строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу подрядчика.

 

Рассмотрел как договор подряда договор долевого участия в строительстве и применил нормы гл. 37 ГК РФ 1 декабря 2003 г. Кировский районный суд г. Иркутска при разбирательстве дела по иску Ш. Д. и Ш. И. к ООО «Строительная компания воинов запаса» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда:

 

…договор о долевом участии в строительстве жилья не может быть расторгнут по основаниям повышения стоимости предоставленных подрядчиком строительных материалов, а ссылка ответчика на ст. 709 ГК РФ не состоятельна, по следующим основаниям. В силу ст. 702 ГК РФ к отдельным договорам подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом (параграф 1), применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Правоотношения, возникшие между сторонами по участию в долевом строительстве жилья, регулируются параграфом 2 гл. 37 ГК РФ – «Бытовой подряд». В силу положений ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворить бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. К отношениям бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. В ч. 2 ст. 733 ГК РФ содержится императивное правило, согласно которому изменение после заключения договора бытового подряда цены предоставленного подрядчиком материала не влечет перерасчета.

В большинстве договоров застройщик, стремясь при досрочном расторжении договора обезопасить себя от непредусмотренных затрат, включает в договор условие о том, что в случае расторжения договора дольщиком застройщик возвращает внесенные средства после продажи доли. В том же судебном решении суд пояснил: …в соответствии со ст. 382 ГК РФ каждый из участников договора о совместной деятельности может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, о чем заключается соответствующая сделка об уступке требования (цессия). Однако условия уступки своих прав кредитором могут быть различными, от чего зависит и характер совершаемой сделки. По договору об уступке прав участник совместной деятельности передает юридическому или физическому лицу свои права на принадлежащую ему будущую жилую площадь, получая взамен от нового кредитора ее стоимость. Поэтому подобная сделка должна содержать условия о стоимости передаваемой жилой площади, порядке расчетов за получаемое жилье и о его качестве. Покупатель жилой площади должен уже в этом договоре требовать гарантий того, что передаваемое ему жилье свободно от обязательств перед третьими лицами, не находится в залоге и не состоит под арестом. Если же участник совместной деятельности передает третьему лицу не только свои права на долю в общем имуществе, но и переводит на него обязанность по внесению своей доли вклада в общее строительство, то здесь имеет место замена стороны в обязательстве, когда требуется по правилам ст. 391 ГК РФ согласие всех участников простого товарищества. Новое лицо вступает в совместную деятельность с полностью или частично приобретенными правами и различного рода обременениями прежней стороны товарищества. При указанных обстоятельствах пункт договора, который предусматривает возврат дольщику денежных средств лишь после продажи его доли как юридическое значимое обстоятельство во внимание принят быть не может, поскольку в нем не учитываются согласие либо несогласие истицы на передачу ее прав по договору. В договоре нет указания о том, что ЗАО вправе от имени истицы уступать ее правомочия по договору третьим лицам.

 

1 апреля 2005 г. вступил в силу федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Появление этого закона вызвало далеко не однозначную реакцию у строительных компаний и других участников рынка недвижимости, поскольку он содержит ряд положений, ограничивающих их права и делающих затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевое строительство. При этом многие положения закона, призванные на первый взгляд защитить права граждан, могут иметьобратный эффект. Хотя в целом закон можно охарактеризовать как нужный и полезный для рынка недвижимости, но, по нашему мнению, ряд его положений нуждаются в серьезной корректировке.

Рассмотрим далее некоторые, наиболее важные, положения закона, проанализируем его плюсы и минусы, как для застройщиков, так и для лиц, заключающих с застройщиками договоры участия в долевом строительстве.

1. Привлекать средства граждан и юридических лиц допускается только на основании Закона, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах. Это означает, что теперь застройщики не смогут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом. В частности, застройщики не смогут заключить договор простого товарищества или какой-то другой смешанный договор. Конечно, при желании разработать механизм обхода закона можно, но, во-первых, это будет сложно сделать, а во-вторых, гражданин (юридическое лицо) может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, притворными и потребовать применения положений рассматриваемого закона.

В целом нормы закона о том, что привлекать денежные средства можно только на основании Закона, представляются правильными, т. к. иначе принятие Закона утратило бы смысл (застройщики предлагали бы к подписанию иные договоры, а не договор долевого участия в строительстве).

2. Привлекать средства компания может только после соблюдения следующих условий:

§     получения разрешения на строительство;

§     опубликования проектной декларации;

§     государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, они вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов, исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ. Данные положения закона создадут проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика по существу аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать его удорожание. Хотя определенные плюсы в данной норме для граждан есть: риск остаться без денег и без квартиры или получить квартиру с задержкой в 1–2 года, как это до настоящего времени часто случалось, значительно снижается и у людей будет больше оснований вкладывать деньги в долевое строительство. Действительно, если у фирмы еще нет проекта, разрешения на строительство, не оформлена земля, а она собирает деньги под определенный проект, это вызывает подозрение. Никто ведь не может гарантировать, что застройщику оформят землю, утвердят именно тот проект, по которому привлекаются деньги, что в проект не будут внесены изменения, что выдадут разрешение на строительство и т. п. Стоит также отметить, что случаи, когда в ходе согласования документации меняется первоначальный проект, случаются довольно часто (например, выясняется что нельзя построить 20-этажный дом, а можно только 15-этажный из-за проблемы с грунтами, а застройщик уже реализовал инвестиционные права на квартиры с 16-го по 20-й этажи и т. п.).

Кроме того, многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставлять любому заинтересованному лицу полную информацию о себе. Теперь по закону застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте (подробнее данный вопрос будет рассмотрен в п. 8). По мнению многих застройщиков, такие требования являются чрезмерными, так как некоторые сведения в настоящее время являются коммерческой тайной предприятий и могут быть использованы их конкурентами. На наш взгляд, противоречия с законом «О коммерческой тайне» здесь нет, т. к. информацией, составляющей коммерческую тайну, может быть только информация, к которой нет доступа на законном основании. Рассматриваемый закон такие основания вводит. Оправдано ли такое исключение информации из числа составляющей коммерческую тайну – вопрос, скорее, экономический.

Рассматривая вышесказанное, отметим, что в целом рынок после введения данной нормы станет более прозрачным – любое лицо сможет получить полную подробную информацию по любому застройщику и по любому объекту.

3. Определены существенные условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до настоящего времени. Ставка рефинансирования составляет на настоящий момент 13 %, соответственно, неустойка составляет всего 0,17 % в день, что намного меньше 3 % неустойки, установленной законодательством о защите прав потребителей, которая применялась судами до настоящего времени. Конечно, суды эту неустойку на практике снижали с учетом соразмерности, однако также она может быть снижена судом и по сравнению с установленной новым законом, поэтому мнение многих участников рынка о том, что неустойка введена вновь и повышена, не является обоснованным. Другое дело, что фактически неустойка введена и для случаев, когда стороной договора является юридическое лицо или гражданин, приобретающий квартиру для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты, причем цена договора может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, признается неправомерным требование каких-либо доплат, если только иное не предусмотрено договором (ранее многие недобросовестные застройщики практиковали взимание различных доплат, даже если это не было предусмотрено договором. Это уверенности инвесторам не добавляло);

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Таким образом, застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, так же вводится обязанность застройщика устанавливать гарантийный срок на квартиру. Важным является ссылка на проектную документацию, т.к. в настоящее время нередки ситуации, когда застройщики меняют планировку квартир, «договариваются» с БТИ об изменении функционального назначения помещений (с балконов на веранды и т. п.). После вступления закона в силу эти проблемы могут быть решены.

4. Введена государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору. Регистрацию будут осуществлять соответствующие подразделения Федеральной регистрационной службы. Данная мера является вполне разумной, она положит конец практике «двойных продаж» квартир и повысит доверие инвесторов. Также договор будет проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия закону и если в нем не будет указанных в законе условий, в регистрации будет отказано. Страхованием данная мера не может быть заменена, как предлагают некоторые участники рынка, т. к. страхование само по себе не может гарантировать от двойной реализации квартиры, а только направлено на возмещение ущерба. Кроме того, страхование стоит дополнительных денег. Проблема может быть только в том, что возрастет нагрузка на регистрирующие органы, и они должны быть готовы осуществить регистрацию большого количества договоров.

5. Установлена обязанность застройщика использовать денежные средства инвесторов по целевому назначению (на строительство конкретного объекта). Данное положение закона призвано уменьшить риск возникновения «строительных пирамид», когда средства вновь привлекаемых граждан расходуются на финансирование других проектов компании. Однако норма в законе прописана нечетко, что может порождать споры, на наш взгляд, требуется ее конкретизировать.

6. Новый закон значительно усложнил порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор только в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев). Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд. Суд по таким делам длится от трех месяцев до года. Все это время будет сохраняться неопределенность по поводу инвестиционных прав на квартиру. Думается, нормы данной статьи неоправданно жестки по отношению к застройщику и могут вести, в совокупности с остальными нормами закона, к подрыву его финансового состояния и дают почву для незаконных действий со стороны конкурентов и недоброжелателей. Хотя права граждан, на первый взгляд, защищаются максимально, данная норма может сработать и не в пользу граждан, т. к. они будут лишены возможности приобрести квартиры, которые ранее приобрели неплатежеспособные инвесторы. Безусловно, оградить инвестора от возможности одностороннего немотивированного расторжения застройщиком договора необходимо, но эти меры должны быть разумными.

7. Вводя сложный порядок расторжения договора для застройщика, Закон одновременно вводит упрощенный порядок расторжения договора лицом, заключившим договор с застройщиком. Установлено, что лицо вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в следующих случаях:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) невыполнения застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7) в иных предусмотренных договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Важным является то, что установлен достаточно широкий перечень случаев отказа от исполнения договора, в том числе и в связи с приостановлением строительства, что может создать для застройщиков проблемы, т. к. очень часто строительство приостанавливается по тем или иным причинам. Причем в отличие от застройщика, который может расторгнуть договор только в судебном порядке, предусмотрен внесудебный (намного более простой) порядок расторжения договора лицом, заключившим с застройщиком договор. При этом важно отметить, что проценты начисляются со дня внесения денежных средств, а учитывая тот факт, что строительство само по себе – процесс длительный, суммы могут быть значительными.

8. Не совсем понятной является и норма о солидарной ответственности банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка. Данная норма нуждается, на наш взгляд, в корректировке, т. к. получить кредит застройщику будет очень сложно. То есть, запрещая застройщику привлекать средства дольщиков на начальном этапе, закон одновременно затрудняет доступ к банковским кредитам, что, на наш взгляд, не находит разумного объяснения, т. к. не выгодно ни застройщикам, ни банкам, ни гражданам.

9. Органу по надзору и контролю в области долевого строительства предоставлены широкие полномочия, в том числе осуществлять контроль за целевым использованием средств, получать отчетность, направлять обязательные предписания, и даже возможность подавать в суд иски в интересах граждан. Ряд полномочий также нуждаются, по нашему мнению, в корректировке, т. к. дают поле для злоупотреблений. Кроме того, для застройщика установлены весьма большие штрафы за невыполнение отдельных положений закона (до 50 000 рублей).

10. Вводится проектная декларация – документ, включающий в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она должна быть опубликована в СМИ или размещена в сети Интернет или других телекоммуникационных сетях общего пользования. При этом застройщик обязан предъявить любому обратившемуся лицу следующий комплект документов:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о фирме-застройщике и о проекте строительства. В настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие. В частности, в проектной декларации должны содержаться следующие сведения:

I. Информация о застройщике:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения – для застройщика – юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

II. Информация о проекте строительства:

1) о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

После изучения данного перечня можно сделать вывод о том, что отражаемой в проектной декларации информации должно быть достаточно для принятия решения о заключении договора о долевом участии в строительстве.

11. Помимо рассмотренных выше закон содержит еще ряд положений, направленных на защиту прав граждан. В частности – четко определен порядок передачи объекта недвижимости, порядок залога объекта строительства, особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и другие.

Важным является то, что действие Закона вступившего в силу 1 апреля 2005 г., распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть, если разрешение на строительство получено до вступления в силу закона, то применяются другие правовые нормы (в основном это нормы Гражданского кодекса, законодательства об инвестиционной деятельности, большое значение имеет и судебная практика).

После изучения нового Закона можно сделать вывод о том, что он необходим, однако требует серьезной доработки. На наш взгляд, необходимо убрать норму о солидарной ответственности банков и застройщиков, упростить порядок расторжения договоров застройщиком, необходимо также скорректировать ряд положений об ответственности застройщика в сторону ее смягчения (в частности, в случае просрочки не по вине застройщика). Что касается нормы о возможности привлечения денежных средств только после получения разрешения на строительство, думается, ее необходимо оставить, либо ввести какой-либо иной механизм защиты прав инвестора (страхование и т. п.). Также необходимо сократить число случаев, когда дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Необходимо более четко определить, какие сведения должны содержаться в проектной декларации, во избежание подачи необоснованных исков о расторжении договоров и «придирок» со стороны контролирующего органа. Если закон будет более сбалансированным, это пойдет на пользу и лицам, инвестирующим средства в права на недвижимость, и застройщикам.