Обзоры практики

А. Седых

студентка 5-го курса

Юридического института ИГУ

 

ОБЗОР

по результатам обобщения практики рассмотрения

судами дел, связанных с регистрацией прав 
на недвижимое имущество

 

Введение системы государственной регистрации сопровождалось предположением о какой-то заведомой конфликтности отношений этой системы с системой нотариата. В частности, говорилось о снижении потребности в институте нотариата в гражданском обороте.

 Необходимость всеобъемлющей и доступной системы регистрации возникла одновременно с процессами приватизации, когда на «правовом поле» России вместо единого собственника – государства – появилось множество таких собственников. Поэтому принятие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и его правовое действие должны были обеспечить правовой учет объектов недвижимости между самыми различными собственниками в России. Данный институт гражданского оборота был необходим достаточно давно.

 Доказательность и правомерность права собственности может обеспечиваться самыми различными органами. Для участников рынка недвижимости в конечном счете не важно, кто и как удостоверяет либо регистрирует право собственности на недвижимость, кем осуществляется данная деятельность. Для них важен тот уровень правовых гарантий, который обеспечит стабильность и бесспорность права собственности. Ведь ни одна правовая и организационная система не может обеспечивать в своей деятельности 100 % КПД. Поэтому стоит задача создания такой системы, которая бы минимизировала риски участников рынка недвижимости, способствовала бы быстрому устранению помех и препятствий в реализации их законных прав. Здесь есть место и институту нотариата, и органам регистрации.

 В чем выражаются реально нотариальные функции в гражданском обороте? До введения в действие ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» организационная система, обеспечивающая гарантии участников рынка недвижимости, строилась сообразно динамике взаимодействия участников гражданского оборота при заключении сделки с недвижимостью. Разделялись две разные содержательные юридические процедуры: 1) процедура согласования условий сделки и ее заключения и 2) ее техническая регистрация, осуществлявшаяся в органах БТИ.

 Первая процедура – согласование условий сделки и ее заключение с участием граждан – происходит путем оказания правовой помощи сторонам сделки нотариусом, который в рамках нотариального производства, во-первых, обеспечивает проверку законности условий сделки, проверяет наличие всего необходимого фактического состава и подтверждение его документами, во-вторых, должен проверить истинное волеизъявление сторон, понимание ими значения своих действий, разъяснить правовые последствия совершаемых действий, проверить дееспособность. Все это охватывается понятием нотариального удостоверения.

 Вторая процедура – регистрация – осуществлялась различными учреждениями либо предприятиями БТИ, входящими в систему органов местного самоуправления.

 Поскольку нотариальное удостоверение становилось необязательным, то те функции, которые выполнял нотариус, должен выполнять хотя бы частично государственный регистратор. Поэтому сравним модель юридической деятельности, осуществляемой нотариусом в рамках нотариального производства, и регистратором в рамках процедуры регистрации.

 Насколько регистратор прав на недвижимость заменил нотариуса после принятия ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»? Можно обнаружить отдельное сходство составляющих деятельности нотариуса и регистратора. Так, процедура государственной регистрации должна обеспечивать правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; регистрация осуществляется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса); требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав (по ст. 18 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), аналогичны и совпадают с требованиями, установленными в ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате. Здесь можно говорить о небольшом внешнем сходстве деятельности государственного регистратора с деятельностью нотариуса.

 В чем же различие нотариальной и регистрационной деятельности? Оно в основном сводится к следующему. Нотариальная деятельность функционально имеет целью провести работу, как с документами, так и с лицами, обратившимися для совершения сделки. Работа нотариуса – помощь на стадии согласования условий сделки, наличия в ней не только существенных (чем занимается государственный регистратор), но и удобных для сторон факультативных условий, которые желательно отразить с учетом сложившихся правил и обыкновений гражданского оборота в сфере недвижимости. Важным моментом нотариальной деятельности является выяснение истинной воли сторон, уточнение намерения сторон, разъяснение последствий совершаемых юридических действий, определение дееспособности и понимания своих действий[1]. Так, ст. 43 Основ устанавливает обязанность нотариуса выяснить дееспособность лица, обратившегося за совершением нотариального действия. Суды довольно широко трактуют данную норму и часто считают, что именно нотариус обязан установить, способен ли человек понимать значение своих действий и руководить ими. Порядок же выяснения дееспособности граждан законодательно не установлен, и реально проверить данный факт нотариус может исключительно в процессе собеседования, оценивая адекватность ответов граждан на задаваемые им вопросы. Неопределенность законодателя дает возможность привлечь нотариуса к ответственности за признанную недействительной сделку и вынуждает нотариусов постоянно участвовать в судебных тяжбах по таким делам.

 

Так, в Головинский межмуниципальный суд г. Москвы был подан иск о признании недействительным договора мены квартир, принадлежащих Л. и С. Основанием иска было то, что Л. якобы в момент совершения сделки находилась в состоянии, когда она была не способна понимать значения своих действий и руководить ими, поскольку болела раком и, по мнению истца, принимала сильные наркотические препараты. Интересы нотариуса, удостоверившего на дому данную сделку и вызванного в суд в качестве третьего лица, представлял юрист. Истец Д., являясь сыном Л., доказывал, что находился в хороших отношениях с матерью, ухаживал за ней до самого последнего дня ее жизни и то, что Л. обменяла незадолго до своей смерти квартиру площадью 71 кв. м на квартиру площадью 41 кв. м, не может быть ее действительным волеизъявлением. Д. требовал назначения посмертной судебно-психиатрической экспертизы, доказывал, что нотариус не проверила дееспособность Л. Представитель нотариуса не возражал против проведения экспертизы, но настаивал на изучении всех обстоятельств дела. Он обратил внимание суда на то, что согласно ст. 43 Основ нотариус проверила дееспособность обратившейся за совершением нотариального действия Л., задала последней ряд вопросов для выяснения того, понимает ли она значение своих действий и последствия заключения сделки. Никаких сомнений у нотариуса не возникло, оснований для отказа в совершении нотариального действия не было. Нотариусу и его представителю удалось привлечь к участию в деле многочисленных свидетелей, в том числе родственников Л., были сделаны запросы в медицинские учреждения, где она проходила лечение. В ходе судебного разбирательства представитель нотариуса доказывал, что Л. отдавала отчет своим действиям, поскольку в ходе мены она не только приобрела квартиру, которую впоследствии желала завещать своему внуку по дочери Е., но и договорилась с мужем ответчицы, что он продаст другому ее внуку свою квартиру площадью 
40 кв. м за цену, равную стоимости данной квартиры, указанной в справке БТИ. Представитель нотариуса доказывал, что Л. не только не потеряла ничего от указанных сделок, но, наоборот, меняя свою, не лучшую по планировке квартиру, приобрела для своих внуков две отдельные квартиры с намного большей общей площадью. Таким образом, нотариус удостоверила сделку, соответствующую волеизъявлению сторон. Кроме того, допрошенные по ходатайству представителя нотариуса родственники Л. показали, что ее сын, истец по делу, был с ней в плохих отношениях, никакой помощи практически не оказывал. После многочисленных судебных заседаний истец понял, что дело им не будет выиграно, и отказался от предъявленного иска.

 

Похожее дело было и в Люблинском межмуниципальном суде г. Москвы, куда обратился Г. с иском о признании заключенного им договора купли-продажи квартиры с З. Недействительным:

 

Истец доказывал, что в момент заключения сделки и удостоверения ее нотариусом он не отдавал отчет своим действиям, что-то подписал, но что именно – не помнил, денег по сделке не получал. Представитель нотариуса обратил внимание суда на то, что медицинская справка, представленная истцом, была заверена не главным врачом поликлиники, а лечащим врачом. У нотариуса в архиве были все документы, которые подтверждали, что Г. выписался из продаваемой квартиры до момента удостоверения сделки и прописался к дочери; в реестре и на договоре были отчетливые подписи самого истца. Проведенный представителем нотариуса опрос свидетелей выявил, что Г., будучи в преклонном возрасте, желал под старость «пожить красиво» и «хотел хорошей жизни», то есть заключение сделки купли-продажи квартиры соответствовало его намерениям. Нотариус, как того требует ст. 54 Основ, выяснила намерение сторон на заключение сделки и разъяснила последствия ее заключения. Содержание сделки было зачитано нотариусом вслух, документы подписаны в присутствии нотариуса. Г. четко отвечал на поставленные перед ним нотариусом вопросы и отдавал себе отчет в последствиях заключаемой им сделки. Оценив обстоятельства дела, адвокат истца поменял основание иска, отказавшись от первоначального, согласно которому нотариус не проверяла дееспособность Г. Новым основанием иска стало неисполнение договора покупателем, не передавшим Г. деньги по договору. От претензии к нотариусу истец отказался.

 

В делах данной категории нотариусам или их представителям следует придерживаться позиции четкого соблюдения нотариусом всех требований действующего законодательства. Необходимо указывать, что дееспособность нотариусом проверялась путем выяснения у лица его намерения на заключение именно удостоверяемой сделки, что были заданы и получены ответы на вопросы, однозначно свидетельствующие о том, что человек понимает значение своих действий и осознает последствия совершения данной сделки. Сам же нотариус не является психиатром, поэтому профессионально оценить состояние заявителя не может. Кроме того, закон возлагает на нотариусов обязанность проверить полномочия субъектов сделки по распоряжению имуществом, правомерность его приобретения и отсутствие на нем обременений. Нотариус должен установить соответствие содержания сделки правовым предписаниям. При выявлении противоправности сделки он отказывает в ее нотариальном удостоверении с приложением письменного объяснения своего решения. Отказ в совершении нотариального действия отменяется только судом[2]. Таким образом, нотариус работает как с документами, так и с самими правообладателями, как будущими, так и существующими. Его целью является защита экономически и юридически слабой стороны гражданского оборота.

 В соответствии со ст. 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. отказ в совершении нотариального действия возможен в случаях: когда совершение такого действия противоречит закону; когда действие подлежит совершению в другом нотариальном органе; если с просьбой о совершении нотариального действия обратилось недееспособное лицо либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; либо сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; а также в случае, когда сделка не соответствует требованиям закона. Нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы и отказывают в совершении нотариальных действий, если документы не соответствуют требованиям законодательства. Перечень оснований исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит. Если указанные случаи имеют место, то нотариус обязан отказать в совершении действия. Таким образом, когда совершить нотариальное действие нельзя, отказ для нотариуса превращается в его обязанность.

 Нотариус, принимая решение об отказе в совершении нотариального действия, должен иметь обоснованные причины. В каждом конкретном случае он должен внимательно и всесторонне рассмотреть представленные документы и оценить обстоятельства.

 Существует практика нотариусов, отказывающих в совершении нотариальных действий, например, по отчуждению имущества, по причине недостатков в правоустанавливающих документах, на основании которых уже была произведена государственная регистрация права правообладателя.

 

Так, нотариус отказал С. в выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию Н., на имущество, состоящее из 1/2 доли в двухкомнатной квартире, которую наследодатель приобрел на основании договора о передаче жилого помещения в собственность, заключенного с администрацией района. Нотариус сослался на то, что ранее указанный договор был составлен с нарушением требований закона о форме договора, в частности использовано факсимильное воспроизведение подписи Н., что, по мнению нотариуса, допустимо лишь в случаях, указанных в законе, а лично Н., имеющим физические недостатки, договор вообще не подписан, в то время как при наличии физических недостатков договор должен быть подписан другим лицом, о чем производится запись в договоре с указанием причины. С. обжаловала отказ нотариуса в суд. Решением суда действия нотариуса признаны неправомерными. Суд установил, что завещатель являлся инвалидом по зрению, вторая сторона договора не возражала против факсимильного воспроизведения подписи, главой района договор был подписан. При этом суд указал, что право собственности наследодателя на ранее указанную квартиру было зарегистрировано в Регистрационной палате, ему было выдано свидетельство о регистрации права.

 

С решением суда следует согласиться. Однако затронутая проблема нуждается в пояснении. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право на недвижимость считается возникшим с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган на основании правоустанавливающего документа производит регистрацию права и выдает правоподтверждающий документ. Эти действия означают признание государством за этим лицом права. Однако нотариус, считая договор не отвечающим требованиям закона, в совершении нотариального действия отказал.

 Между тем нотариус не наделен правом проведения правовой экспертизы документов в свете тех требований, которые закреплены в ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Функция проведения правовой экспертизы документов и проведения проверки законности сделки отнесена к компетенции органа по регистрации прав. В соответствии с указанным Законом правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов в целях установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения прав на это имущество. Правовая экспертиза включает в себя: установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, проверку документов на соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания, проверку законности совершаемой сделки, установление наличия возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество на основании представленных правообладателем документов. Нотариус в отличие от государственного регистратора указанным объемом прав не обладает. Поэтому право нотариуса на непринятие документов, не соответствующих требованиям законодательства, с правовой экспертизой документов в свете Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 45, 48 Основ законодательства о нотариате отождествлять нельзя.

Конечно же, нотариус может разъяснить заинтересованному лицу право обжаловать в суд государственную регистрацию по основаниям несоответствия закону документов, на основании которых это право было зарегистрировано. Признать регистрацию права или сделки недействительными можно только в судебном порядке.

Позиция нотариусов не признавать значимость свидетельства, выдаваемого после проведения государственной регистрации права или сделки с недвижимым имуществом, возможно, обусловлена разным соотношением ответственности регистрирующего органа и нотариуса за допущенные нарушения при совершении действий. Так, согласно ст. 17 Основ законодательства о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб, если его возмещение иным способом стало невозможным. В случае совершения нотариусом действий, противоречащих законодательству Российской Федерации, его деятельность может быть прекращена судом. Учитывая это положение закона, нотариусы предпочитают отказывать в совершении нотариальных действий во избежание угрозы возможной материальной ответственности, которую может повлечь действие, совершенное на основании документа, по мнению нотариуса, не соответствующего требованиям закона, несмотря на то, что право на основании этого документа было зарегистрировано регистрационной палатой. В таких случаях отказ нотариуса в совершении нотариальных действий обжалуется в суд заинтересованными лицами; решением суда действия нотариуса признаются незаконными, после чего нотариус производит нотариальное действие. Таким образом, для самого нотариуса решение суда по обжалованию его действий становится своего рода «страховкой» при совершении нотариальных действий с правоустанавливающими документами, имеющими изъяны.

Вместе с тем отказы нотариуса в совершении нотариального действия по поводу недвижимого имущества, при наличии государственной регистрации права на него, нельзя признать законными. Другое дело, когда государственная регистрация права на недвижимое имущество отсутствует, поэтому право не считается возникшим. В таких случаях отказы нотариусов в совершении нотариальных действий правильны. Однако и здесь возможны сложности.

 

Так, нотариус отказала В. в выдаче свидетельства о праве на наследство на гараж в ГСК «ЛУЧ-1» после умершего Н. по той причине, что имущество не было зарегистрировано. В., обратившись в суд, указала, что решением суда был установлен факт владения наследодателем на праве собственности гаражом, но право на основании решения суда зарегистрировано не было. Решением суда жалоба В. признана обоснованной, суд обязал нотариуса совершить нотариальное действие.

 

В соответствии со ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Решение суда – правоустанавливающий документ. В то же время регистрация права на основании решения суда согласно ст. 28 Закона осуществляется на общих основаниях, т.е. в том числе и с соблюдением ст. 16 Закона. Произвести регистрацию права за умершим регистрирующий орган не имел права. Представляется, что в приведенном случае вопрос о праве собственности на гараж за В-вой мог быть решен только в общеисковом порядке, а не в порядке обжалования действий нотариуса.

Как уже было отмечено выше, нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству. Очень часто пострадавшая в результате совершенного нотариального действия сторона заявляет о том, что нотариус не предпринял всех действий для выяснения подлинности документов и, соответственно, нарушил действующее законодательство. Интересным представляется дело о признании договора купли-продажи квартиры недействительным как сделки, противоречащей закону:

 

В защиту прав несовершеннолетнего Р. с иском в Тимирязевский межмуниципальный суд г. Москвы обратилась Тимирязевская межрайонная прокуратура. Как было выяснено по обстоятельствам дела, опекун Р., его старший брат С., обратился к нотариусу с просьбой удостоверить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ему и его несовершеннолетнему брату на праве собственности. Нотариус, руководствуясь ст. 48 Основ и ст. 37 ГК РФ, отказался удостоверять договор без разрешения органов опеки и попечительства и по просьбе С. выдал ему запрос на получение такого разрешения. Через некоторое время С. представил нотариусу разрешение органа опеки, и договор купли-продажи квартиры был нотариусом удостоверен. Позднее прокуратурой выявляется, что данное разрешение органа опеки подделано. По этому факту возбуждается уголовное дело. Нотариус в качестве свидетеля неоднократно вызывался к следователю для дачи показаний, в итоге он вызван в суд в качестве соответчика по гражданскому делу. Его представитель, отстаивая интересы нотариуса, пояснил суду, что нотариус не является экспертом и не может устанавливать подлинность представляемых ему документов. Прокурор обвинил нотариуса в том, что он не созвонился с органом опеки, проверяя выдачу разрешения, но представитель нотариуса пояснил, что данная обязанность не предусмотрена действующим законодательством. Нотариус действовал строго в соответствии со ст. 45 Основ, согласно которой нотариусу запрещено принимать для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, которых не было в представленном нотариусу разрешении органа опеки. Визуально документ соответствовал требованиям законодательства, а его поддельность смогла установить только судебная экспертиза. Сделка купли-продажи была признана судом недействительной, восстановлено прежнее состояние сторон, материальные требования к нотариусу удовлетворены не были.

 

Регистратор в соответствии с процедурами, установленными ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», работает в основном и преимущественно с документами, с конечным результатом – самой сделкой, проверяя лишь наличие ее существенных, обязательных условий. Его работа с самими правообладателями сводится только к принятию у них документов и проверке их личности, поскольку стороны должны передать регистратору уже согласованный и подписанный документ. В этой связи при простой письменной форме сделки не проводится работа с самим правообладателем – как нынешним, так и будущим.

Например, проверка выявления истинной воли сторон, понимания ими значения своих действий, момента заблуждения, что обеспечивается зачитыванием текста сделки и разъяснениями нотариуса, выяснением понимания значения своих действий, ее правовых последствий, обсуждением не только существенных, но и факультативных условий сделки. Между тем данная правовая деятельность носит достаточно содержательный характер. Анализ судебной практики свидетельствует, что в основном в судах оспариваются не условия заключения сделки, а ее исполнение одной из сторон[3]. Что касается момента заблуждения, то не редкость, когда для признания сделки недействительной истцы заявляют, что при удостоверении сделки они заблуждались в ее правовой природе. Поскольку ст. 16 Основ обязывает нотариуса разъяснять права и обязанности лицам, обратившимся за совершением нотариального действия, предупреждать их о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред, признание сделки недействительной по указанному выше основанию расценивается судами как неисполнение нотариусом своих обязанностей и приводит к принятию решений о возмещении нотариусом ущерба пострадавшей стороне.

 

В Нагатинском межмуниципальном суде г. Москвы находилось дело о признании недействительным договора дарения квартиры М. – истцом по делу, его дочери – С., являющейся ответчицей. Истец заявил, что он заблуждался относительно существа заключений им сделки. Он якобы намеревался подписать завещание, но был обманут нотариусом и подписал договор дарения квартиры, что выяснил спустя 8 лет. В ходе судебных заседаний удалось выяснить, что отобрать квартиру у дочери заставляет истца его новая жена. Квартира же, будучи кооперативной, оформлялась первоначально на ответчицу, деньги на выплату пая также предоставлялись ответчицей С. В качестве доказательств по делу в суд было предоставлено более 60 документов. В итоге истец предложил С. заключить мировое соглашение, условием которого было предоставление ему помощи в размере двух МРОТ в месяц со стороны ответчика и отказ от исковых требований со стороны истца. Претензий к нотариусу не имелось.

 

Таким образом, если нотариальное удостоверение содействует правильному оформлению документов, точно отражающих содержание сделки, то при государственной регистрации происходит фиксация вытекающего из нее перехода права собственности на недвижимое имущество к другому лицу. Об этом же говорит 
Л. Ф. Лесницкая: «в отличие от регистратора, который видит своего клиента в окошко, нотариус работает с ним индивидуально и конфиденциально. Именно поэтому у нотариуса больше возможностей определить, дееспособный или недееспособный тот или иной гражданин, пришедший к нему на прием»
[4]. По этому поводу высказывается также Черемных И. Г.: «документы для государственной регистрации прав подаются должностному лицу учреждения юстиции, которое является простым чиновником, чья обязанность состоит в удостоверении личности обратившегося и проверке достаточности представленных документов. Он примет документы, а регистратор прав, проверив их на соответствие закону, зарегистрирует сделку. В процессе самой государственной регистрации учреждения юстиции по регистрации в большей мере ориентируются на соответствие закону формы сделки, чем ее содержания… Нотариус же отвечает не только за форму сделки, но и за ее содержание»[5]. Так, при удостоверении сделки нотариус обязан проверить содержание самой сделки, т. е. выполнить все требования, которые изложены в законе.

Другим важным отличием является то, что регистратор в соответствии с юридической моделью своей деятельности не оказывает правовую помощь гражданам, в том числе бесплатно. Кроме того, не установлены законом льготы для граждан при оплате сбора за регистрацию. Нотариусы, в отличие от регистраторов, являются субъектами, на которых государством возложена обязанность обеспечивать реализацию права граждан на получение в соответствии со ст. 48 Конституции РФ квалифицированной юридической помощи, в том числе бесплатной и на льготных условиях.

Некоторые авторы считают, что нотариальную функцию не следует отождествлять с разновидностью правовой помощи, в том числе той, о которой говорится в ст. 48 Конституции РФ. Он придерживается следующей позиции. Нотариусом в процессе удостоверения, безусловно, даются консультации по юридическим вопросам, анализируются нормативные акты, подготавливаются проекты юридических документов. Однако самостоятельный характер они имеют лишь при отказе сторон (либо одной из них) от намерения совершить сделку в результате полученных от нотариуса пояснений. Консультирование, техническая работа составляют неразрывную часть совокупности обязательных действий в структуре оконченного нотариального удостоверения. Условное расчленение позволяет выделить в нем, во-первых, действия по выполнению государственного контроля над соблюдением законности при совершении сделок, и, во-вторых – официальное закрепление подлинной воли их участников с помещением копий проверяемых документов на бессрочное хранение в нотариальный архив. В последующем, при возникновении споров, нотариально удостоверенные документы облегчают доказывание существующего у лица права.

Как уже было отмечено, ст. 48 Конституции РФ гарантирует получение квалифицированной юридической помощи. Но выбор ее любого вида происходит, как правило, по усмотрению самих субъектов. Применение же нотариальной формы, будучи способом регулирования государством имущественных правоотношений, проявлением более общей государственной функции по обеспечению правопорядка во всех сферах хозяйственной деятельности, не зависит от воли участников гражданского оборота[6].

Различны правовой статус и квалификационные требования к регистратору и нотариусу. Частнопрактикующие нотариусы действуют самостоятельно. Что касается регистратора, то это государственный служащий, замещающий ведущую государственную должность. Так, для лица, претендующего на занятие должности нотариуса, необходимо соблюдение целого ряда сложных условий – наличие высшего юридического образования, прохождение стажировки у нотариуса по общему правилу сроком не менее одного года, сдача квалификационного экзамена. Только потом может появиться возможность конкурсного занятия вакантной должности нотариуса. Для занятия должности регистратора обязательно высшее юридическое образование, регистратором прав может быть назначено лицо, имеющее опыт работы в органах государственной регистрации прав не менее двух лет. Однако регистратору не надо проходить стажировку, достаточно пройти специальные курсы (учебная программа до 150 часов) и сдать квалификационный экзамен. Таким образом, вызывает удивление, что для столь сложной и содержательной юридической деятельности регистратора в законе устанавливаются достаточно заниженные квалификационные требования.

Таким образом, деятельность регистратора усилила государственные гарантии и надзор за соблюдением правового регламента на стадии регистрации прав и сделок, прежде всего, путем ведения единого реестра. Но произошло это за счет снижения правовых гарантий на стадии согласования условий сделки, проверки наличия всех законных предпосылок ее совершения. Тем самым сужается сфера публично-правового контроля в сфере гражданского оборота, связанного с недвижимостью, и увеличивается сфера частноправового взаимодействия сторон. Восполнение данных пробелов возможно только в рамках нотариального производства[7].

Здесь следует иметь в виду следующее. Современное гражданское законодательство и сам гражданский оборот по своей идеологии носят состязательный характер, в котором каждый защищает свои собственные права и интересы. Вместе с тем государство должно обеспечивать равные стартовые условия в состязательном гражданском обороте, защищать экономически и юридически слабую сторону гражданского оборота. Такое понимание приходит к специалистам в гражданском и арбитражном процессе, в целом в сфере гражданской юрисдикции. Правовой основой защиты экономически и юридически слабой стороны является ст. 48 Конституции РФ, закрепляющая право каждого на получение квалифицированной юридической помощи, в том числе бесплатно.

 Обеспечивает ли система государственной регистрации реализацию такого права, защищает ли она экономически и юридически слабую сторону гражданского оборота, связанного с недвижимостью? Ответ на основании проведенного анализа модели юридической деятельности регистратора вряд ли будет позитивным. Модель регистрации рассчитана на юридически осведомленных граждан, которые сами могут разобраться во всех тонкостях гражданского и жилищного законодательства либо заинтересованная сторона может воспользоваться услугами адвоката либо иного правового консультанта.

Таким образом, функции нотариуса в гражданском обороте, связанном с недвижимостью, оказались никем не осуществляемыми, поскольку они носят незамещаемый характер. Как ранее было сказано, в отличие от нотариальной правовая помощь гражданам при регистрации не оказывается, льгот по уплате сбора за регистрацию не устанавливается. Поэтому эта публично-правовая деятельность не имеет ряда необходимых характеристик, которые должны присутствовать в ее деятельности. Полагаю, необходимо, чтобы государственные регистраторы также оказывали правовую и консультационную помощь при совершении сделок, льготы по уплате сбора за регистрацию должны быть аналогичны льготам по уплате пошлины по нотариальным действиям. Дело в том, что многие сделки между членами семьи совершались по достаточно низким тарифам, а установленный размер платы за регистрацию может быть существенно выше. В любом случае правила регистрации должны стимулировать граждан на обращение к нотариусу по этим вопросам. Полагаться же на правовую помощь адвокатов, риэлтерских фирм, частных юристов вряд ли стоит. Независимо от их квалификации, в их деятельности заложен один неустранимый порок – их деятельность не носит публично-правового характера, не связана рамками юридической процедуры, они не обязаны по закону оказывать правовую помощь бесплатно, не ведут публичного реестра совершенных правовых действий, их архивы являются их частной собственностью и не имеют публичного характера. Их работа нацелена на защиту в состязательной форме интересов клиента. Нотариальная же деятельность по своей правовой природе носит несостязательный характер, поскольку нотариус представляет одновременно государство, всех участников нотариального действия, а также лиц, не участвующих, но права которых затрагиваются совершением данного действия.

Поэтому необходимо обеспечить в сфере защиты прав участников гражданского оборота, связанного с недвижимостью, деятельность представителя публичной власти, который действует для защиты экономически и юридически слабой стороны в рамках публично-правовой процедуры в интересах всех сторон. Нельзя систему оборота недвижимости переводить полностью на состязательные рельсы. В правовой системе стран системы гражданского права нет другого правового института, который бы выполнял эти функции, кроме нотариуса. Что касается обычного возражения о том, что юридически слабая сторона не лишена возможности обратиться к нотариусу либо к другому юристу, то надо исходить из наших реалий. В России является традицией пренебрегать правовыми процедурами, рассматриваемыми порой как ненужные и обременяющие формальности.

Можно привести характерный пример в пользу нотариального удостоверения, связанный с доверенностями на совершение сделок с недвижимым имуществом. Использование доверенностей в простой письменной форме не получило распространения, хотя является правомерным с точки зрения действующего законодательства. Поскольку введение простой письменной формы привело бы к значительной криминализации рынка недвижимости, то здесь практика стихийно пошла по пути использования в основном нотариально удостоверенных доверенностей либо требования о явке на государственную регистрацию всех участников сделки.

Таким образом, регистраторы прав и нотариусы имеют одну цель – обеспечить правовую защиту прав участников рынка недвижимости, стабильность и бесспорность отношений собственности на недвижимость, но различными правовыми средствами. В этом плане и регистраторы, и нотариусы являются звеньями одной системы обеспечения законности в гражданском обороте, связанном с недвижимостью, выполняя в нем разные функции на каждом этапе динамики гражданских правоотношений.

 



[1] Ярков В. В. Соотношение функций органов нотариата и регистрации и проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Нотариальный вестник. 2003. № 5. С. 18.

[2] Филимонов Ю. В. Проблемы и перспективы развития в Российской Федерации институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право. 1998. № 11. С. 17.

[3] Ярков В. В. Соотношение функций органов нотариата и регистрации и проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Нотариальный вестник. 2003. № 5. С. 18.

[4] Лесницкая Л. Ф. Некоторые положения Концепции, касающиеся деятельности нотариата // Нотариальный вестник. 2003. № 5. С. 21.

[5] Черемных И. Г. Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: последствия для участников гражданского оборота и нотариата // Нотариус. 2004. № 4. С. 12–13.

[6] Филимонов Ю. В. Проблемы и перспективы развития в Российской Федерации институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право. 1998. № 11. С. 18.

[7] Ярков В. В. Соотношение функций органов нотариата и регистрации и проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Нотариальный вестник. 2003. № 5. С. 19.