Обзоры практики

А.И. Никулин -

студент 5-го курса

 

Юридического института ИГУ

 

Обзор по результатам обобщения практики рассмотрения судами дел, связанных с долевым участием в строительстве.

 

 

Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье более низкие. В настоящее время наиболее распространенной формой реализации инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости являются договоры о долевом участии в строительстве. Однако практика вложения гражданами средств в строительство жилых домов за последние годы показала, что это очень рискованное для них предприятие. Застройщики часто нарушают договорные обязательства: несвоевременно сдают дома в эксплуатацию (с просрочкой в среднем от года и более) либо вовсе не завершают строительство домов. Также происходят иные, более мелкие нарушения, но которые, в соответствии с действующим законодательством, могут повлечь определенные негативные юридические последствия. Настоящая работа посвящена исследованию особенностей договорных отношений при долевом строительстве, анализу правовых отношений между застройщиком, заказчиком и дольщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, обозначению главных проблем в этом круге правоотношений,  способов их предотвращения и преодоления на основании материалов судебной практики, мнения ученых-юристов и юристов-практиков.

В основу нормативного регулирования данного вопроса (финансирования капитальных вложений в строительство объектов недвижимости) положен Федеральный закон от 25.02.99 г. № 39-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 22.08.04 г.) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также Федеральный закон от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее по тексту Закон № 214-ФЗ) . В данном нормативном документе даны определения таким понятиям, как "застройщик" и "объект долевого строительства". Под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство. Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Любое строительство обычно начинается с инвестиционного конкурса. Организация, которая выигрывает конкурс, становится генеральным инвестором и заключает с муниципальным образованием (администрацией города) инвестиционный (инвестиционно-строительный) контракт.

Предметом инвестиционного контракта является инвестирование средств инвесторов в капитальное строительство, которое в результате надлежащего исполнения договора переходит в индивидуальную собственность инвестора (или в долевую собственность нескольких инвесторов, но в этом случае это уже будет не просто инвестиционный договор, а инвестиционный договор долевого строительства).

Суть инвестиционного договора заключается в выделении администрацией города коммерческой организации, желающей построить либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних строительных организаций некий объект, земельного участка и в принятии решения, на основании которого организация может получить разрешение на строительство.

Следует заметить, что практика взаимоотношений организаций, желающих строить, с администрациями городов, муниципалитетами такова, что местные власти в полной мере используют свои властные полномочия, прежде всего в отношении распоряжения земельными участками, понуждают застройщиков передавать в свою собственность недвижимое имущество либо осуществлять иную деятельность в интересах муниципального образования (администрации города), при этом само муниципальное образование (администрация города) не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик лишен возможности выбора модели поведения. Следовательно, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не приходится.

Обычно местные власти предоставляют землю и разрешают строительство жилого дома в обмен либо на квартиры, если целью строительства является многоквартирный дом, либо на строительство иных объектов социального назначения, например, детских садов, музыкальных школ и т.д.

Иными словами, название договора "инвестиционный" свидетельствует лишь о цели договора вложения денежных средств. Фактически между сторонами договора заключается возмездный договор, поскольку местные власти не предоставляют право на земельный участок и не выдают разрешение на строительство жилого дома на безвозмездной основе[1].

При этом следует иметь в виду, что если условием существования подобного инвестиционного договора является предоставление администрации города или муниципального образования какого-либо социально значимого объекта в качестве платы за предоставление администрацией земельного участка для строительства, то расходы на возведение социально значимого объекта генеральный инвестор может отнести на увеличение стоимости объектов недвижимости, выделяемых другим инвесторам.

Так, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2001 по делу N А56-12068/01 признано обоснованным отнесение организацией на себестоимость реализованных квартир затрат по строительству музыкальной школы, так как строительство школы было условием для строительства жилого дома (примечательно, что налоговый орган настаивал, что затраты по строительству музыкальной школы должны были относиться за счет собственной прибыли организации). В вышеуказанном постановлении арбитражного суда констатировалось, что суды первой и апелляционной инстанций подтвердили правильность занятой Обществом позиции, признав затраты на строительство музыкальной школы и ее последующую передачу в городскую собственность обязательным платежом на развитие городской инфраструктуры (обязательным взносом на право застройки), без которого строительство дома было бы невозможно, то есть расходами, связанными со строительством спорного жилого дома и поэтому увеличивавшими себестоимость 1 кв.м жилой площади. Арбитражный суд также отклонил довод налогового органа о безвозмездной передаче музыкальной школы, так как передача не носила безвозмездного характера, поскольку была осуществлена в счет обязательного платежа на развитие городской инфраструктуры.

Рассмотрим правовые отношения между застройщиком, заказчиком и дольщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Земельный участок, на котором будет возводиться дом, передается застройщику распоряжением местных властей о предоставлении участка для строительства, либо с переходом к застройщику права собственности, либо права пользования по договору аренды. Застройщик финансирует строительство самостоятельно или привлекает инвесторов (соинвесторов) с заключением договора участия в долевом строительстве. В зависимости от содержания этого договора инвестор (соинвестор) вправе (не вправе) привлекать других инвесторов (соинвесторов).

Статус застройщика в инвестиционном контракте с администрацией города не влечет реальных последствий о принятии обязанностей по полному финансированию. В первую очередь названная застройщиком коммерческая организация является ответственной за то, чтобы строительство было осуществлено и администрация города получила обещанные ей квартиры.

Иными словами, коммерческая организация, имеющая:

- зарегистрированное право (аренды, собственности) на земельный участок;

- разрешение на строительство;

- опубликованную или размещенную проектную документацию, -

уже приобретает статус застройщика в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в то время как обязанности финансировать строительство своими силами у нее не возникает.

Застройщик по инвестиционному контракту имеет право построить дом на выделенном ему участке. При привлечении средств дольщиков (инвесторов) переуступки права требования у застройщика не происходит. Объясняется это тем, что денежные средства привлекаются для строительства объекта, а застройщик, владея правом построить, в определенной части оказывает инвесторам (дольщикам) услугу, которая в основном и состоит в том, чтобы привлечь достаточное количество денежных средств.

Переуступка права на строительство происходила бы в случае, если бы право на строительство передавалось новому застройщику либо если застройщик осуществлял передачу прав на уже профинансированные им площади для себя.

Застройщик может поручить заказчику само возведение дома. Если застройщик будет строить сам, договор застройщика с дольщиком будет регулироваться договором подряда. Заказчик может выполнять функции генерального подрядчика и привлекать для выполнения отдельных работ другие организации - субподрядчиков. Договор подряда и субподряда может содержать условие о переходе части квартир застройщику, заказчику или субподрядчику, которые точно так же могут продавать права на квартиры, точнее, привлекать инвесторов.

Таким образом, продавать квартиры, точнее сказать, права на получение квартир, в домах-новостройках может любой, кто приобретает право на получение квартиры. Если право на квартиру продается через агентство недвижимости, то риэлтор действует на основании договора комиссии (договора поручения), согласно которому он привлекает частного инвестора и получает за это комиссионное вознаграждение или выкупает у застройщика, инвестора (соинвестора) права на квартиру, также становясь инвестором (соинвестором), с целью перепродажи права на строительство либо впоследствии готовой квартиры[2].

Форма и смысл договора, который заключается с физическим лицом, зависят от того, кто продает ему право на получение квартиры. Застройщик заключает договор долевого участия в реализации инвестиционно-строительного контракта. Все остальные участники заключают договор уступки (переуступки) права требования, что означает, что они передают (уступают) свои права на получение квартиры. Физическим лицам лучше заключать договор непосредственно с застройщиком, т.е. договор долевого участия в строительстве, так как заключение того или иного договора с каким-либо посредником ведет только к увеличению цены договора, что автоматически делает его заключение невыгодным для инвестора, увеличивается также возможность определенных негативных последствий, о которых речь пойдет ниже.

Заключительным этапом строительства является прием дома государственной комиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого застройщик и дольщик подписывают передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости).

Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. После прохождения государственной регистрации на руки выдается Свидетельство о регистрации права. После этого дольщик будет считаться с юридической точки зрения покупателем квартиры.

В целях защиты граждан от противоправных действий введена учетная регистрация договоров инвестирования и уступки требования, которая является единственной гарантией того, что на квартиру не претендуют еще несколько человек.

Исходя из п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.

Поскольку иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до его вступления в силу, то действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости, а следовательно, договоры долевого участия и договоры уступки доли регистрации не подлежат.

Рассмотрим существенные условия договора участия в долевом строительстве. Введение в действие Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обеспечило качество уровня правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Возникшие ранее в судебной практике споры, связанные с квалификацией договора участия в долевом строительстве, со своевременным обеспечением ввода объектов долевого строительства в эксплуатацию и многие другие - сегодня могут быть успешно разрешены путем применения норм указанного нормативного акта.

Вместе с тем анализ судебных споров, вытекающих из подобного рода договоров, указывает на проблемы в правовом регулировании отношений. Одной из причин, по которым возникают гражданско-правовые споры, является то, что стороны договора участия в долевом строительстве уделяют недостаточно внимания формированию существенных условий. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, остается дискуссионным вопрос о понятии условий договора вообще, с другой - неточность дефиниций закона порождает сложности правоприменения и отсутствие единства судебной практики.

В связи с этим необходимо исследование существенных условий договора участия в долевом строительстве, поскольку оно поможет не только решить "технические" проблемы, связанные с заключением этого договора, но и сформировать правильное представление о тех положениях, которые чаще всего вызывают сомнения у спорящих сторон.

Прежде чем обратиться к анализу отдельных существенных условий рассматриваемого договора, необходимо выяснить, что включает термин "условия договора участия в долевом строительстве". Практика показывает, что при заключении договора этот термин сторонами понимается в различных значениях, наиболее распространенные из них следующие.

Во-первых, условия договора участия в долевом строительстве рассматриваются в качестве положений, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон. От правильного определения условий зависят особенности возникновения прав и обязанностей, а также возможность надлежащего исполнения возникающего обязательства.

Попытка рассматривать условия договора участия в долевом строительстве через положения, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, сама по себе возражений не вызывает. Договор участия в долевом строительстве является, прежде всего, действием физических и юридических лиц, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В этом смысле данные действия являются юридическим фактом, с которым связано существование гражданского правоотношения. Вместе с тем, остается открытым вопрос: по каким положениям должно быть достигнуто соглашение между застройщиком и лицом, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, и какие из этих положений необходимо предусмотреть в договоре? Разрешение данного вопроса имеет очень важное значение, потому как именно отсутствие внимания к данным положением может вызвать различного рода конфликты между инвестором и застройщиком, которые, в свою очередь, порождают очень длинные судебные тяжбы.

Во-вторых, иногда условия договора участия в долевом строительстве связываются с определенными действиями, которые обязанное лицо совершает в интересах контрагента. Такое понимание условий договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, при таком подходе остается без внимания природа условий, правильное установление которых позволяет провести разграничение рассматриваемого договора со смежными гражданско-правовыми конструкциями. С другой стороны, обязанными и управомоченными лицами стороны договора становятся только тогда, когда договор заключен. Следовательно, формирование условий договора участия в долевом строительстве по времени происходит значительно раньше, что указывает на то, что определять условия договора через категории обязанного и управомоченного лица неверно.

В-третьих, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны рассматривают его условия в качестве прав и обязанностей основных участников или связывают условия с порядком реализации прав и обязанностей. Отождествлять права и обязанности сторон с условиями договора участия в долевом строительстве вряд ли является правильным. Право (обязанность) стороны по договору есть юридически обеспеченная мера возможного (необходимого) поведения. Следовательно, рассуждения о предполагаемом поведении основательны только после заключения договора участия в долевом строительстве. Права и обязанности участников возникают уже из заключенного договора и образуют содержание правоотношения. Если мы рассматриваем условия договора, то они формируются в процессе его заключения, т.е. тогда, когда правоотношение еще отсутствует[3].

Как представляется, правильное понимание термина "условия договора участия в долевом строительстве" может быть достигнуто, если обратить внимание на то, что договор представляет собой не только действия сторон, но и их волеизъявление, направленное на возникновение, изменение или на прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, речь идет о волевой модели поведения после придания договору юридической силы: имеется в виду обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой он признается незаключенным. Условия договора участия в долевом строительстве, как указывает О.Г. Ершов, правильнее рассматривать в качестве элементов соглашения, направленного на возникновение прав и обязанностей, но не в качестве самих прав и обязанностей сторон.

В связи с этим под условиями договора участия в долевом строительстве следует понимать результат соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, направленный на возникновение обязательственных прав и обязанностей, по своей природе являющихся моделью поведения сторон в связи с созданием и передачей объекта долевого строительства.

Необходимо выяснить вопрос: какие существенные условия должны быть согласованы сторонами рассматриваемого договора? Именно при формировании этих условий у сторон возникают наибольшие сложности.

Существенные условия - это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Анализ правоприменительной практики показывает, что стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего строящегося объекта недвижимости, либо деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства.

Такое понимание предмета договора участия в долевом строительстве вызывает определенные сложности. В частности, предмет любого гражданско-правового договора - это не только то, по поводу чего заключается договор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-правовыми конструкциями. Если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации.

Если предмет договора участия в долевом строительстве рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то происходит отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика.

Следует обратить внимание, что новый закон о долевом строительстве весьма "неудобен" застройщикам ввиду наличия административных барьеров, связанных с отведением земельного участка и получением разрешения на строительство. Поэтому некоторые участники строительного рынка, опираясь на п. 2 ст. 455 ГК РФ, юридически оформляют складывающиеся отношения долевого строительства через договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем. Либо достаточно часто заключаются договоры строительного подряда. В этом случае фактически совершаются притворные сделки, которые должны признаваться на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ничтожными.

Правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в дефиниции ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.

Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства.

Помимо предмета, ч. 4 ст. 4 Закона  № 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект строительства.

Формирование указанных условий договора участия в долевом строительстве не вызывает у сторон особых затруднений. Наиболее проблемными условиями являются цена и срок.

Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика.

Внесение денежных средств производится единовременно либо в установленный договором период. Проблема заключается в том, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге дольщики вносят деньги, которые соответствуют стопроцентной стоимости объекта долевого строительства, но их не хватает на то, чтобы полностью завершить строительные работы. Соответственно, в ряде случаев происходит необоснованное увеличение стоимости на объекты долевого строительства. Причин здесь может быть несколько. В первую очередь, не полностью контролируемая со стороны государства инфляция, значительные административные "барьеры", которые обусловлены императивными требованиями, предъявляемыми к застройщику, и другие.

Это вынуждает застройщика при формировании цены договора участия в долевом строительстве предусматривать не фиксированную денежную сумму, а ориентировочную, привязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. В договоре предусматривается, что окончательная цена будет установлена по данным технической инвентаризации, т.е. после получения технического паспорта на объект долевого строительства. Вместе с тем, толкование ст. 5 Закона № 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть четко определена.

Если ставить определение цены в зависимость от стоимости квадратных метров, то как согласовать данное существенное условие, чтобы оно изначально не было обременительным для одной стороны, а именно для дольщика? Ориентировочная цена по договору участия в долевом строительстве может являться одним из факторов, оказывающим влияние на необоснованное увеличение стоимости объектов недвижимости, поскольку доказать инвестору реальные затраты застройщика вряд ли возможно. Лицо, вкладывающее денежные средства в долевое строительство, как правило, не является специалистом в этой области.

Вызывает сомнения и порядок определения средств на возмещение затрат по строительству объекта, а также оказания услуг застройщика. В договоре обычно указывается одна сумма и не определяется, какая ее часть предназначена для затрат на строительство, а какая - на услуги застройщика.

Следует обратить внимание, что строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая предполагает обязательное составление сметы - документа, который отражает затраты на строительство в целом.

При возведении объектов строительства широко применяются сметы локальные, объектные и сводный сметный расчет. Каждая из указанных смет содержит определенную стоимость трудозатрат и материалов. Поэтому возникает вопрос: какая из смет содержит цену, включаемую в договор участия в долевом строительстве?

Локальная смета, являясь первичным сметным документом, составляется на основе объемов отдельных видов работ (земляные, отделочные, малярные, штукатурные и т.д.), определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации.

Объектная смета составляется на объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех строительно-монтажных работ. Однако стоимость строительства по объектной смете не определяет конечную цену. На основании объектной сметы составляется сводный сметный расчет стоимости зданий и сооружений, который является документом, определяющим полный лимит денежных средств на проведение строительства. В сводный сметный расчет включаются затраты на подготовку территории строительства, устройство временных обслуживающих зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение территории, затраты на зимнее удорожание и т.д.

Следовательно, именно сводный сметный расчет должен содержать в себе полную стоимость строительства, а значит, цену, которая является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

В сводный сметный расчет обязательно закладывается показатель прибыли строительной организации. Однако при формировании условия о цене договора участия в долевом строительстве застройщики предлагают помимо сметных затрат включать и дополнительные затраты на услуги, связанные с организацией строительства. В итоге за исполнение застройщиком одних обязанностей по договору дольщик должен уплачивать двойную цену.

Полагаем, что решение проблемы определения цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение законодательства. В частности, необходимо закрепить иной порядок определения стоимости объектов долевого строительства, а именно: цена договора участия в долевом строительстве может определяться соглашением сторон после составления застройщиком сметы, включающей и затраты на строительство объекта, и затраты на услуги застройщика.

С проблемой определения цены по договору участия в долевом строительстве связано формирование условия о сроке строительства. Это условие договора должно отражать конкретный интервал времени, в течение которого застройщик будет вести строительные работы, а также осуществит все необходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В противном случае представляется невозможной реализация положений ч. 2 и 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Данные положения закона предусматривают возможность при нарушении срока строительства взыскать неустойку, которая, как известно, привязывается к определенному моменту времени.

Практика показывает, что срок по договору участия в долевом строительстве сторонами предусматривается не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию. Основная причина в том, что на момент начала строительства не все дольщики полностью внесли денежную сумму, а также в отношении не всех объектов долевого строительства были заключены договоры. Имеются так называемые "свободные площади", которые будут предлагаться гражданам или юридическим лицам в процессе строительства объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что существенное увеличение цен на объекты недвижимости уменьшает их инвестиционную привлекательность и, как следствие, ограничивается возможность внести в полном объеме денежную сумму за объект долевого строительства на момент начала выполнения строительных работ. С другой стороны, застройщики, прогнозируя инфляцию, сознательно не заключают в отношении свободных площадей договоры. Соответственно, единственным для застройщиков выходом из сложившейся ситуации, когда становится возможным полностью покрыть затраты на строительство всего объекта недвижимости, является увеличение стоимости предлагаемых в процессе строительства "свободных площадей".

Представляется возможным решение проблемы формирования условия о сроке при долевом строительстве, если изменить порядок привлечении инвестиций в строительство. Инвестиционный риск неполучения ожидаемого объекта долевого строительства сегодня несет дольщик. Он заключает кредитный договор с банком, который выдает денежную сумму под строительство, а затем заключает договор участия в долевом строительстве. Сумма кредита ограничивается платежеспособностью дольщика. Закон допускает в этом случае заключение кредитного договора между застройщиком и банком при отсутствии необходимых для строительства денежных средств. Вместе с тем предусмотренные меры по обеспечению исполнения обязательств со стороны застройщика выглядят недостаточными. Например, эффективность правового механизма залога объекта долевого строительства вызывает сомнения, поскольку далеко не каждый незавершенный строительством объект может быть продан с публичных торгов. По этой причине банки, руководствуясь принципом свободы договора, отказывают застройщикам в его заключении.

Полагаем, что в этом случае схема привлечения инвестиций может быть иной. Строительство должно осуществляться на кредитные средства, которые получает в первую очередь не дольщик, а застройщик. Застройщик заключает кредитный договор с банком, по которому происходит финансирование, например, 50% стоимости работ, а затем, после начала строительства, заключаются договоры участия в долевом строительстве. Это позволяет влиять на формирование условия о цене заключаемых с дольщиками договоров, а также на срок исполнения обязательств застройщика по возведению объекта долевого строительства. В частности, привлечение банка позволяет решить проблему финансирования на этапе начала строительных работ и снять инвестиционный риск с дольщика.

Труднее разрешить проблему обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору застройщика с банком. Решение этой проблемы необходимо для того, чтобы банк выдавал застройщикам кредиты под строительство. Традиционные способы обеспечения исполнения обязательств, кроме залога, являются весьма неэффективными, что обусловлено значительной стоимостью объекта долевого строительства, а, следовательно, высоким инвестиционным риском. Но и конструкция залога незавершенного строительством объекта выглядит небезупречной, поскольку не гарантирует обязательную продажу недостроенного объекта с публичных торгов. Видимо, наиболее эффективной обеспечительной мерой в первую очередь может быть изменение требований, предъявляемых к застройщику. Например, здесь может быть задействован механизм саморегулируемых организаций застройщиков, который предполагает то, что лицо может привлекать денежные средства для строительства, если является членом этой организации. Данная организация определяет требования, предъявляемые к размеру уставного капитала застройщика, обязанность страхования ответственности застройщиков за причинение вреда, иные меры.

Таким образом, решение проблемы сроков и цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение правовых норм. В частности, может быть введена норма следующего содержания: застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации застройщиков и перед заключением первого договора участия в долевом строительстве оформить кредит в банке на сумму не менее 50% стоимости всего объекта строительства. Строительство объекта застройщик обязуется начать на привлеченные денежные средства банка.

Результаты анализа существенных условий договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о необходимости не только изменения существующих экономических отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, но и дальнейшего реформирования законодательства в этой области.

В любом случае, как бы ни назывался договор, который подписывает дольщик, в нем должны быть приведены следующие сведения:

1) описание квартиры согласно проектно-строительной документации, в том числе строительный адрес дома, номер подъезда или секции, этаж, количество комнат в квартире, планировка, метраж, высота стен, наличие или отсутствие отделки и в каком объеме (электропроводка, канализация, сантехника, другая инженерная "начинка", потолок, стены, пол и т.д.). Это необходимо для того, чтобы дольщик в итоге приобрел именно ту квартиру, на которую он рассчитывает;

2) цена квартиры и стоимость квадратного метра. Последнее важно потому, что при приемке дома государственной комиссией по обмерам БТИ площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной. Разница может составлять до 10%, соответственно изменится и конечная цена квартиры. Некоторые организации практикуют "фиксацию цен". Это означает, что дольщик, начиная участвовать в инвестиционном проекте на ранних этапах строительства и заплатив определенную сумму, может не волноваться о том, что придется доплачивать при повышении цен на стройматериалы, рабочую силу и т.д. К сожалению, этот пункт договора пока не имеет законодательного обеспечения. Поэтому реальная фиксация цен возможна только в стабильных компаниях, которые уже успешно проводили такие акции;

3) сроки строительства. В качестве срока сдачи объекта указывается квартал года, но этот срок может быть перенесен;

4) штрафные санкции за невыполнение обязательств. Оговаривается также ответственность перед дольщиком в случае изменений параметров квартиры против изначально указанных в договоре.

Дольщику необходимо изучить все те документы, которые определяют строительство, всю цепочку его участников: существуют ли вообще инвестиционный контракт, распоряжение муниципальных властей о предоставлении участка для строительства, договор аренды; имеет ли право генеральный инвестор по договору с администрацией города самостоятельно реализовывать права на квартиры в строящемся доме. Если инвестор обратился к дольщику (соинвестору), то необходимо изучить договор между ним и застройщиком (генеральным инвестором). В этом договоре должно быть указано, имеет ли право дольщик (соинвестор) на реализацию квартир. Кроме договора, должны существовать акты выполнения дольщиком обязательств или иные документы, подтверждающие внесение платы. Кроме того, необходимо проверить, соответствует ли описание квартиры в договоре проектно-строительной документации;

5) гарантийный срок на объект долевого строительства (причем он не может быть меньше пяти лет);

6) адрес. Заметим, что, когда начинается строительство, объект застройки еще не имеет почтового адреса. Поэтому в договоре может быть указан строительный адрес, который значится в разрешении на строительство.

В заключение кратко рассмотрим несколько ситуаций, в которых действия или бездействия застройщика, нарушения действующего законодательства, могут повлиять на реализацию гражданами своих прав, а так же будут приведены рекомендации, как лучше действовать в данных ситуациях.

Ситуация 1: Застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости без получения в установленном порядке разрешения на строительство либо без опубликования и размещения проектной декларации или без государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Рекомендации:  В данном случае, до подписания сторонами договора долевого участия в строительстве, гражданин может потребовать у организации – застройщика правоустанавливающие документы на земельный участок на котором ведется или будет вестись строительство, а так же проектную документацию, содержащую сведенья о расположении, планировке, технических характеристиках многоквартирного жилого дома и т.д. Согласно       ст. 395 ГК РФ участник долевого строительства может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Ситуация 2: Не соблюдены обязательные реквизиты договора участия в долевом строительстве, а именно:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цена договора, срок и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

Рекомендации: Гражданам следует обращать внимание на то, что отсутствие в договоре указанных реквизитов противоречит положениям Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», а согласно правилам ст. 168 Гражданского Кодекса РФ, сделка (договор), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, недействительна, следовательно, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (договору).

 Ситуация 3: Объект долевого строительства случайно поврежден до его передачи участнику долевого строительства. При этом застройщик отказывается брать на себя ответственность, ссылаясь на то, что строительные работы завершены.

Рекомендации: При возникновении спорных моментов в случае случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи, участник долевого строительства должен ссылаться на положения Закона N 214-ФЗ, именно на п.6.ст.4, в котором указано, что риск данного рода несет застройщик. Участник долевого строительства, так же в праве обратиться в суд, в случае подобных нарушений действующего законодательства РФ застройщиком

Ситуация 4: Застройщиком нарушен срок передачи объекта участнику долевого строительства. Данное нарушение договора долевого участия в строительстве является одним из наиболее распространенных, так как у застройщиков часто возникают проблемы с привлечением капитала граждан и/или иных лиц на завершающих этапах строительства, потому как стоимость квадратного метра на таком этапе приближается к рыночной стоимости квадратного метра в объектах уже завершенного строительства, что не предполагает никакой выгоды, доходности для инвесторов. Также могут возникнуть проблемы с введением построенного объекта в эксплуатацию.

Рекомендации: В соответствии с положением п. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Штрафные санкции к застройщику за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости, предусмотрены частью 2 ст.6 Закона № 214-ФЗ и составляют неустойку (пеню) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, т.е. при ныне установленной на настоящий момент ЦБ РФ ставке рефинансирования в 10,5%, , неустойка составляет 0,07% за каждый день просрочки, или 2,1%  за каждый месяц просрочки от цены договора долевого участия в строительстве. Однако, в случае если разрешение на строительство было получено застройщиком до вступления в силу Закона № 214-ФЗ, т.е. до 1 апреля 2005г., то неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору должна рассчитываться согласно правилам ФЗ «О защите прав потребителей», т.е. по 3 % от цены договора за каждый день просрочки. Цена иска при этом будет равна стоимости договора, т.к. при нынешней рыночной стоимости жилых помещений размер неустойки превысит цену договора при просрочке исполнения менее чем на 2 месяца, а согласно правилам пп.4. п.5 ст.28 ФЗ «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Примером вышеуказанного может служить гражданское дело, рассмотренное Кировским районным судом г. Иркутска:

К. обратилась в суд с иском к ЗАО «Застройщик», требуя взыскать с ответчика сумму неустойки за просрочку исполнения договора долевого участия в строительстве в размере 1 300 000 руб. Данная сумма была равна цене вышеуказанного договора, т.е. стоимости квартиры по договору, что обуславливалось ссылкой истца на ФЗ «О защите прав потребителей», т.к. разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было получено ЗАО «Застройщик» до вступления в силу Закона № 214-ФЗ, который не подлежал применению.

Согласовав позиции по делу, стороны, в судебном заседании, пришли к мировому соглашению, по условиям которого: Ответчик ЗАО «Застройщик» выплачивает истице К. 150 000 руб., а К., в свою очередь отказывается от исковых требований к ЗАО «Застройщик» о взыскании неустойки за просрочку исполнения договора долевого участия в строительстве в размере 1 350 000 руб. 

В данном случае, для соблюдения всех процессуальных требований, важно чтобы сторонам были разъяснены последствия прекращения производства по делу в связи с заключением мирового соглашения и отказом от исковых требований в части, предусмотренные ст. ст. 220, 221 ГПК РФ.

В случае же, если разрешение на строительство было бы получено застройщиком после 1 апреля 2005г. то заявленные К. исковые требования, исходя из тех же условий договора должны были бы быть следующими:

цена выполнения работы 1 300 000 * 0.07% * 540 дней просрочки исполнения

(с 01.11.05г. по 24.04.2007г.)

/100% = 491 400 руб.

Как представляется, второй вариант исковых требований выглядит более справедливо, обоснованно, соразмерно, что позволяет сделать вывод о том, что Закон № 214-ФЗ есть большой шаг вперед в развитии законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Ситуация 5: Имеются претензии по качеству строительства.

Рекомендации: Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект недвижимости, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Закон № 214-ФЗ предусматривает перечень возможных действий участника долевого строительства в случае обнаружения недостатков качества объекта, а именно:

участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора;

участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков;

участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

 

В случае если участник долевого строительства желает отказаться от выполнения обязательств по договору, ему следует учитывать, что односторонний отказ от исполнения договора является законным, а так же не влечет никаких негативных последствий, за исключением потери времени, в случаях:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

прекращения или приостановления строительства (создания) объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Необходимо так же отметить, что Закон № 214-ФЗ защищает не только участников долевого строительства от нарушений законодательства и договора со стороны застройщика, но и предусматривает случаи, в которых уже застройщик будет в праве требовать возмещения убытков, расторжения договора или уплаты штрафных санкций, например, когда нарушен установленный договором порядок уплаты цены.

При условии единовременной уплаты цены, закрепленной в договоре, и просрочки внесения платежа в течение более чем трех месяцев у застройщика появляется право требования о расторжении договора в судебном порядке. В случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей (более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев) у застройщика появляется право требования о расторжении договора в судебном порядке. При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.



[1] Титаева А.В. Особенности договорных отношений при долевом строительстве жилого дома // Налоговый вестник. 2007. № 3.

 

[2] Титаева А.В. Особенности договорных отношений при долевом строительстве жилого дома //Налоговый вестник. 2007. № 3.

[3] Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3.