Обзоры практики

С.В. Михалев -

студент 5-го курса

 

Юридического института ИГУ

 

Обзор по результатам обобщения практики рассмотрения судами дел, связанных с признанием или утратой права пользования жилым помещением.

 

 

 

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией  РФ права граждан на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения  жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального  жилищного фонда на условиях  договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников.

До принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения  нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года, далее – ЖК РСФСР).

С введением в действие части второй ГК РФ в правовом регулировании  отношений по найму жилых помещений  произошли существенные изменения. Прежде всего, наем гражданами  жилых помещений в домах государственного и муниципального  жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников  - посредством заключения нанимателем  с собственником  жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям  в жилищной сфере).

Таким образом, договор социального найма жилого помещения  и договор коммерческого найма жилого помещения – это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилых фондов.

В силу ч. 1 ст. 26 «Основ жилищного законодательства союза ССР и союзных республик» от 24.06.1981 года (далее – Основы), договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилого фонда заключался на основании ордера. Если вопреки закону вселение в жилое помещение  было произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения мог быть признан судом недействительным.

Основы утратили силу на территории РФ с 01 марта 2005 года в связи с принятием Федерального Закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ, а также положения ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК), что акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим  до введения ЖК РФ в действие, в случае, если указанные права и обязанности  возникли в силу  договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если  данным актом прямо установлено, что его  действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом,  в соответствии с ранее действовавшим законодательством, юридическим основанием для вселения в квартиру государственного и муниципального жилищного фонда являлся ордер, выдаваемый местным органом. При выдаче гражданину ордера на жилую площадь в нем указывались все члены его семьи, которым предоставлялось бесплатно жилое помещение. На основании ордера договор найма жилого помещения заключался с лицом, которому выдан ордер (нанимателем); все члены его семьи, включенные в ордер, имели равное право на жилое помещение. К членам семьи нанимателя жилого помещения  относятся его супруг, их дети и их родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они постоянно проживают совместно  с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняются такие  же обязанности и права, какие имеют  наниматель и члены его семьи.  

В связи с вступлением в силу ЖК РФ, понятие ордера отменено, но говорить о нем приходится в силу многих причин, а именно, при приватизации жилья, при рассмотрении судами дел о признании или утрате права пользования жилым помещением и др. Также надо отметить, что защита оспариваемых прав пользования  нанимателя  (членов его семьи) жилым помещением, основанных на договоре найма, производится заинтересованным лицом путем предъявления в суд иска о признании права пользования. Разъяснения по ряду вопросов, возникавших при рассмотрении судами дел данной категории, были даны в постановлениях  Пленумов Верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства», Верховного  Суда РСФСР  от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении  Жилищного кодекса РСФСР» и других.

В предмет доказывания в делах о признании права пользования жилым помещением  входят  следующие факты:

·         Заключение нанимателем договора найма жилого помещения (ст. 51 ЖК РСФСР);

·         Вселение истца в спорное жилое помещение  в установленном порядке и фактическое проживание в нем (ст. 54 ЖК РСФСР).

·         Круг лиц, обладавших самостоятельным правом пользования  спорным жилым помещением на момент вселения истца, и их согласие  на его вселение.

·         Условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением.

Вышеуказанные факты устанавливаются с использованием следующих необходимых доказательств:

·         Заключение нанимателем договора найма, ордер.

·         Вселение истца в спорное жилое помещение и фактическое проживание в нем: справки о регистрации по месту жительства, акт о проживании, квитанции о внесении коммунальных платежей, иные письменные доказательства и показания свидетелей, подтверждающие  вселение истца в спорное  жилое помещение  и фактическое проживание  в нем.

·         Круг лиц, обладавших самостоятельным правом пользования  спорным жилым помещением на момент вселения  истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением: справки о составе семьи и регистрации по месту жительства, документы регистрационного учета, иные письменные доказательства и показания свидетелей.

Рассмотрим на примере:

В Слюдянском районном суде Иркутской области рассматривалось гражданское дело по иску граждан М., В. к С. о признании утратившим права пользования жилым помещением  и снятии с регистрационного учета. В обоснование  иска М. и В. указали, что в спорном жилом помещении  проживают и прописаны с 1988 года. Также в жилом спорном  помещении проживает бывший супруг С., с которым расторгнут брак в октябре 1989 года. Ответчик фактически не проживает в квартире  с сентября 1988 года, более 15 лет зарегистрирован в другом браке, имеет другое жилье, но выписываться со спорной жилой площади отказывается, в связи с чем истцы не могут приватизировать спорное жилое помещение. Истцы выполняют все требования жилищного законодательства как наниматели  жилья: проводят текущий ремонт жилого помещения, вносят оплату за коммунальный услуги. Ответчик не желает выписываться из спорного жилого помещения, не несет бремя содержания  жилого помещения.  В уточнении по иску, истцы указали, что спорное жилое помещении было предоставлено им согласно ордера от 1999 года. После расторжения брака М. с С., С. проживает в другом жилом помещении, поэтому он перестал  быть членом семьи нанимателя, и утратил права и обязанности как наниматель или член его семьи, т.к. в силу ст. 53 ЖК РСФСР граждане, указанные в части второй настоящей статьи, имеют права и обязанности как наниматель или член его семьи только в случае, если  они продолжают проживать в жилом помещении. Статьей 89 ЖК РСФСР предусмотрено, что в случае выезда  нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что требование о признании С. утратившим права пользования жилым помещением подлежит удовлетворению, требование о снятии с регистрационного учета не подлежит удовлетворению, поскольку жилищным законодательством или иным законодательством, регулирующим порядок  регистрации  и снятия граждан  с регистрационного учета по месту жительства, не предусмотрен такой способ защиты права. Снятие с регистрационного учета – это административный акт, поэтому с заявлением о снятии С. с регистрации необходимо обратиться к должностным лицам органов регистрационного учета, ответственным за регистрацию.

Рассмотрим другой пример:

В Серовском городском суде Свердловской области рассматривалось гражданское дело по иску С. к Б. о признании утратившей право пользования жилым помещением. В обоснование исковых требований истица указывает, что спорная квартира была предоставлена согласно ордера, выданного О. на состав семьи 4 человека: О., его супруга Л., дочь Г., и сын В. О. умер.  С. состоял в фактических брачных отношениях  с Л., а позже был прописан в данной квартире, а впоследствии они зарегистрировали брак. Дочь  Л. в 1984 году  выехала из квартиры на другое место жительства, в 1999 году вновь прописалась, но не заселялась и 05.08.2005  после смерти матери Л. вновь снялась с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире. В настоящее время истец проживает в квартире со своей дочерью Н., которая была зарегистрирована в октябре 2005 года и осуществляет за ним уход, так как он является инвалидом. Намерен воспользоваться  своим правом на бесплатную передачу ему квартиры в собственность но лишен данной возможности из-за отсутствия  согласия ответчицы, включенной в ордер. Как следует из пояснений ответчицы, исковые требования она не признает, говорит что на другое место жительства не выезжала, проживает с мужем  в квартире по договору найма. Снялась с регистрационного учета из спорной квартиры для того, чтобы оформить пенсию в другом поселке. Намерена была по уходу на пенсию вернуться в спорную квартиру  и проживать там с мужем. В настоящее время в связи с заболеванием сахарным диабетом выехать не может, но в дальнейшем все же намерена пользоваться спорной жилой площадью. На передачу квартиры  в единоличную собственность  истцу не согласна, так как имеет желание также принять участие в приватизации. Привлеченная в качестве третьего лица Н. исковые требования истца поддержала. Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, как видно из пояснений ответчика от своего права на жилое помещение  она в установленном порядке не отказывалась, выехала не на постоянное место жительства, право пользования  другим жилым помещением  с таким же  правовым статусом не приобрела. При таких обстоятельствах Б. не может быть признана утратившей право пользования спорной квартирой.

Комментируя приведенный второй пример, можно сказать, что доводы истца о длительном не проживании ответчика в квартире, со ссылкой на нормы ст. 60, 61 ЖК РСФСР, не могут быть приняты во внимание, поскольку сам по себе  факт  не проживания в жилом помещении не является самостоятельным основанием для лишения права на жилое помещение, что следует  также из Постановления Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 года № 8-п о проверке конституционности ч. 1 и ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Действующим законодательством не ограничивается срок реализации включенным в ордер гражданином своего права на вселение в жилое помещение, как не устанавливается и обязанность постоянного проживания в нем.

Что касается доводов истца о том, что ответчик снят с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире, то, как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 года № 4-П, наличие факта  регистрации  или отсутствие таковой само по себе не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и, согласно ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания  и жительства в пределах РФ», не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией  РФ, федеральными законами и законодательными актами субъектов РФ.

 Рассмотрим следующий пример:

В 2005 году в Ленинском районном суде города Иркутска рассматривалось гражданское дело по иску  О. к Комитету по управлению Ленинским административным округом г. Иркутска о признании права на жилое помещение  и заключении договора найма  на жилое помещение и по встречному исковому заявлению  Комитета по управлению Ленинским округом  г. Иркутска о выселении О.

В обоснование заявленных требований истица О.  указала, что с 2001 года проживает в спорном жилом помещении. Нанимателем жилого помещения являлся Д., с которым истица проживала в гражданском браке, вела совместное хозяйство, у них был общий бюджет, совместно приобретали вещи. Собирались  зарегистрировать брак  в установленном законном порядке, однако летом 2004 года Д. умер, все заботы о его похоронах взяла на себя О. Просит признать ее членом семьи нанимателя жилого помещении; обязать Комитет по управлению Ленинским округом г. Иркутска выдать ей ордер на данную квартиру. В уточнении заявленных требований, в связи со вступлением в силу с 01.03.2005 года ЖК РФ, просила признать за ней право  на жилое помещение, обязать Комитет по управлению Ленинским округом г. Иркутска заключить с О. договор социального найма спорной квартиры.

Во встречном исковом заявлении Комитет по управлению Ленинским округом г. Иркутска указал, что в качестве члена семьи нанимателя  в ордер никто не включен, согласно справке по ф. 17, кроме Д. в квартире никто не проживал. В настоящее время О. занимает жилое помещение, не являясь членом семьи нанимателя. Членами семьи нанимателя жилого помещения  являются его супруг, их дети и их родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они постоянно проживают совместно  с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При переоформлении ордера в декабре 2001 года Д. не ставил вопрос о включении в него О., что свидетельствует о том, что Д. не признавал права на жилое помещение за О. Своего согласия на вселение в спорную квартиру администрация города Иркутска не давала, О. заняла квартиру самоуправно, так как не соблюден установленный законом порядок вселения в жилое помещение, просили выселить О. без предоставления другого жилого помещения.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования О. подлежат удовлетворению, соответственно не подлежит удовлетворению встречный иск Комитета по управлению Ленинским округом г. Иркутска.

Согласно ст. 5 ФЗ «О порядке введения в действие Жилищного кодекса РФ», с 01 марта 2005 года к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части  тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

Материалами дела установлено и подтверждено представленными доказательствами, что нанимателем квартиры является Д., умерший в 2004 году. Кроме нанимателя, в ордер на указанное жилое помещение никто не включен.

Согласно представленной поквартирной карточке и карточке финансового лицевого счета на жилое помещение, на день рассмотрения дела в суде никто в квартире не значится. В соответствии с представленной  карточкой лицевого счета на квартиру, задолженности по квартирной плате не имеется.

Свидетели по делу пояснили, что  О. и Д. жили одной семьей, вели совместное хозяйство, собирались пожениться, вместе ходили на работу, выгуливали собаку. Мать Д. подтвердила, что была знакома с О. и сказала о намерениях пожениться. Представленным договором на оказание ритуальных услуг, заказом, выпиской из протокола, приказа, в соответствии с которыми О.  понесла материальные расходы на похороны Д.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что О. приобрела право пользования жилым помещением, поскольку в спорной квартире проживала, вела совместно хозяйство с нанимателем, который признавал ее членом своей семьи.

 Также необходимо обратить внимание на то, что  с 2006 года Комитеты  по управлению округом администрации г. Иркутска являются самостоятельными территориальными структурными подразделениями администрации г. Иркутска, согласно распоряжению мэра г. Иркутска от 24.11.2006 года № 031-10-1656/6, не наделенными правами юридического лица, и в связи с чем участвовать в гражданском процессе они не вправе. В соответствии со ст. 41 Устава города Иркутска правами юридического лица обладает администрация города.  

Рассмотрим другой пример:

Администрация г. Иркутска обратилась в суд с иском, указав, что в 1995 году в жилое помещение, не имея на то законных оснований, незаконно вселились ответчики Е., М., П. Ордер им на данное жилое помещение не оформлялся, они не имеют регистрации в данном жилом помещении, значатся прописанными по другому адресу. Поскольку единственным основанием для вселения в жилое помещение по действующему законодательству являлся ордер, а ответчики такового не имеют, то администрация просит признать Е., М. и П. не приобретшими право пользования  жилым помещением, а также выселить их из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

В последующем администрацией г. Иркутска был дополнен предмет иска требованием  о признании не заключенным договора найма спорного жилого помещения с ответчиками.

Ответчики Е., М. и П. предъявили к администрации г. Иркутска встречный иск о признании заключенным договора найма жилого помещения и о признании права пользования спорным  жилым помещением. В обоснование встречного иска указали, что квартира была предоставлена Д. ( супругу Е.) в связи с трудовыми отношениями, возникшими в сентябре 1995 года с МУП ДЭЗ. Е. также состояла в трудовых отношениях МУП ДЭЗ с 11 апреля 1996 года по сентябрь 1997 года и была уволена по инициативе администрации как совместитель. На момент трудовых отношений,  в 1997 году, брак между Е. и Д. был расторгнут. Е являлась одинокой матерью, воспитывающей несовершеннолетних детей и уволенной по уважительной причине, в связи с чем, как полагают истцы по встречному иску, они не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. То обстоятельство, что не был выдан ордер при вселении в жилое помещение, не может ущемлять их права. Надлежащее оформление документов есть обязанность работодателя, балансодержателя и ее несоблюдение не умаляет законных прав на вселение в соответствии со ст. 109 ЖК РСФСР и проживание на данной жилой площади. По мнению Е., М. и П. при заселении в спорное жилое помещение  с ними был заключен договора найма, поскольку на их имя был открыт лицевой счет, на который они регулярно вносили квартирную плату, размер которой установлен наймодателем жилого помещения. Они с момента заселения, в течение 10 лет исполняют обязанности нанимателей жилого помещения. Кроме того, их семья поставлена на учет как многодетная семья, нуждающаяся в получении жилого помещения, и включена в льготную очередь  на получение квартиры. До настоящего времени иного жилого помещения, кроме как спорного, им не предоставлено. В связи  с этим ответчики считают, что квартира им была предоставлена, поскольку они имели право на ее получение на льготных условиях. Следовательно, администрация г. Иркутска в настоящее время не имеет  законного основания  для расторжения договора найма и их выселения без предоставления  другого жилья.

Представитель администрации г. Иркутска исковые требования не признала, утверждая, что вселение истцов в спорную квартиру было произведено в нарушение установленного порядка. Поскольку их вселение осуществлялось лицом, не имеющим на то полномочий, а спорная квартира не могла быть предоставлена им в силу трудовых отношений, так как не имеет статус служебной. Следовательно, нет оснований для удовлетворения их требований.

Представитель третьего лица МУП ДЭЗ исковые требования Администрации г. Иркутска поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска. При этом пояснила, что вселение жильцов происходило как по направлению администрации г. Иркутска, так и по устному распоряжению начальника Домоуправления. Собственник жилья не выполнял обязанности по распределению жилых помещений. При вселении жильцов в квартиры на их имя открывался лицевой счет, по спорному жилому помещению сохранились данные с 2001 года. Лицевой счет  на квартиру Е., М. и П. был открыт по устному распоряжению начальника, пояснила, что администрации г. Иркутска было известно о взимании с жильцов дома квартирной платы, которая  не возражала против этого.

Исходя из доказательств по делу, установлено, что администрацией г. Иркутска в лице комитета по управлению правобережным округом, ответчикам по иску администрации города Иркутска была предоставлена компенсация на оплату жилья и коммунальных услуг, в данных документах Е.  числилась как наниматель жилого помещения. Согласно справкам МУП БТИ, за ответчиками по иску администрации города Иркутска домовладений не числится.

 Согласно показаниям свидетеля Х., установлено, что состояние жилого помещения  было неудовлетворительное.  Для запуска отопительной системы в целом по жилому массиву он был вынужден заселять в полуразрушенные  квартиры  дома своих работников МУП ДЭЗ, нуждавшихся в жилье. Последние ремонтировали за свой счет жилые помещения  и приводили их в пригодное для проживания состояние.

Кроме работников МУП ДЭЗ, в доме  проживали  жильцы, заселенные с разрешения администрации г. Иркутска, комитета по управлению Правобережным округом. Заселение производилось как по устному распоряжению руководителя  МУП ДЭЗ, руководителей комитета,  так и на основании письменного направления.

Факт заселения ответчиков по иску администрации г. Иркутска подтвердил свидетель С., указав, что ключи от квартиры ответчикам вручил начальник МУП ДЭЗ П.

Показания свидетеля А., которая была комендантом дома, в котором расположена спорная жилая площадь, указывали на то, что ни у одного жильца дома не было ордера на занимаемы жилые помещения, и занимались жилые помещения с согласия администрации г. Иркутска, комитета по управлению Правобережным округом, начальника МУП ДЭЗ.

Таким образом, суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, пришел к выводу, что исковые требования администрации г. Иркутска  удовлетворению не подлежат, а встречный иск Е., М. и П. подлежит удовлетворению.

Подводя итог вышеизложенного, можно резюмировать,  что по делам данной категории необходимо оперировать не только письменными доказательствами, но и свидетельскими показаниями, а бремя доказывания определяется по общему правилу: каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается.

Кроме того, необходимо учитывать положения ст. ч. 4 ст. 6 ЖК РФ, что акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим  до его введения в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу  договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его  действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.