Обзоры практики

Подскребкина Кристина Андреевна -

Заместитель начальника отдела

правового обеспечения Управления

Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Иркутской области    

 

Обзор по результатам обобщения практики рассмотрения судами дел, связанных с недвижимым имуществом

 

Актуальность данной темы вызвана, прежде всего, возрастающей активностью граждан и юридических лиц при защите своих прав и законных интересов в судебном порядке, развитием института судебной защиты прав, и, как следствие, увеличением случаев обращения в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации прав на основании судебных актов. Общее количество зарегистрированных прав на основании решений судов, арбитражных судов, мировых судей (т.е. когда такие решения являются правоустанавливающими документами) неуклонно растет из года в год. Так, по данным статистической отчетности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – Управление Росреестра по Иркутской области) в 2007г. процентное соотношение регистрационных действий на основании решений судов к общему количеству зарегистрированных прав составило 1,85%, в 2008г. – 2,25%, в 2009г. – 2,6%, в 1 полугодии 2010г. – 2,6%. Указанная положительная тенденция связана с реализацией гражданами и юридическими лицами своего права на защиту, общедоступностью информации о способах защиты нарушенных прав и возрастанием интереса общества к вопросу оформления своих прав на недвижимое имущество. Недвижимость как основной элемент рыночной экономики является мощнейшим инструментом в становлении и развитии общества, и вынуждает субъектов общества оформлять свои права на недвижимые вещи в соответствии с нормами действующего законодательства в целях вовлечения их в гражданский оборот.

Очевидно, что в большинстве случаев граждане и юридические лица обращаются в суды с целью восстановления (или признания) их прав на то или иное недвижимое имущество и реализации этих прав путем их «легализации» - признания государством, т.е. государственной регистрации. Именно поэтому основной акцент в данной работе будет сделан на проблемы, возникающие при реализации прав, установленных судебными актами, и при исполнении тех или иных судебных актов.

 

1. Общие положения государственной регистрации прав

на основании судебных актов.

 

В соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон о регистрации) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

С точки зрения действующего законодательства к судебным актам относятся определения, постановления и решения судов, арбитражных судов.

В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в т.ч., из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях (п.1 ст.28 Федерального закона о регистрации).

Необходимо отметить, что, несмотря на общий порядок государственной регистрации прав на основании судебных актов, имеются определенные нюансы, которые установлены законодателем и ограничивают «глубину» правовой экспертизы судебного решения как правоустанавливающего документа. Так, в ст.28 Федерального закона о регистрации установлено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абз.абз.4,6,7,9,10,11,12 п.1 ст.20 Федерального закона о регистрации. Полагаем, указанное требование продиктовано нормами процессуального права (ст.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), ст.16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которым вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Таким образом, оценка регистрирующим органом законности судебного акта выходит за рамки правовой экспертизы. Так, в случае представления в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации права на основании решения суда, регистрирующий орган не истребует (и не вправе этого делать) документы, которые были исследованы в судебном заседании, не отслеживает соблюдение сторонами и судом материальных и процессуальных норм действующего законодательства (в т.ч. на предмет соблюдения правил подведомственности и подсудности), не дает оценку степени обоснованности и мотивированности выводов суда. Вступившее в законную силу решение суда не подлежит правовой оценке.

Однако не следует забывать, что любой правоустанавливающий документ, на основании которого заявитель ходатайствует зарегистрировать его право на объект недвижимости, должен соответствовать требованиям, установленным нормами действующего законодательства.

Так, представленная на государственную регистрацию копия решение суда должна быть правильно оформлена, содержать отметку о вступлении судебного акта в законную силу, содержать описание объекта недвижимости, указание правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации.

При этом копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абз.5 п.5 ст.18 Федерального закона о регистрации).

Как уже указывалось выше, признанное судом право подлежит государственной регистрации на общих основаниях в соответствии с п.1 ст.28 Федерального закона о регистрации, т.е. по заявлению правообладателя, с приложением документа об уплате государственной пошлины и иных документов, необходимых для государственной регистрации.

Также хотелось бы отметить, что п.1 ст.19 Федерального закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Однако при этом государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов (абз.2 п.1 ст.19 Федерального закона о регистрации).

Полагаем, что данное положение Федерального закона о регистрации ущемляет права и законные интересы заявителей, поскольку в данном случае при отсутствии у государственного регистратора возможности приостановить государственную регистрацию по п.1 ст.19 Федерального закона о регистрации и отсутствии заявления правообладателя о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п.3 ст.19 Федерального закона о регистрации, у государственного регистратора зачастую отсутствует возможность принять все необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) дополнительных документов. Как правило, месячного срока государственной регистрации, установленного п.1 ст.13 Федерального закона о регистрации, недостаточно для получения ответа суда на направленный запрос о порядке исполнения решения. Таким образом, при наличии оснований для отказа в государственной регистрации в ситуациях, когда возможность приведения представленных документов в соответствие с нормами действующего законодательства и представления иных документов имелась, но ввиду прямого запрета на приостановление по решению государственного регистратора, реализована не была, выносятся отказы в государственной регистрации. А с учетом того, что в соответствии с п.5 ст.20 Федерального закона о регистрации государственная пошлина в случае вынесения отказа не возвращается, заявители несут не только временные, но и материальные затраты. Кроме того, указанное ограничение в виде запрета на приостановлении государственной регистрации прав на основании судебных актов в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона о регистрации влечет значительный рост количества решений об отказе в государственной регистрации прав в случае, когда правоустанавливающими документами являлись решения судов, что связано с невозможность устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в период общего срока государственной регистрации, предусмотренного ст.13 Федерального закона о государственной регистрации, и, как следствие, ведет к росту количества отказов.

 

 

2. Исковое производство, споры о правах.

 

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 05.07.2001г. № 132-О государственная регистрация – это формальное условие обеспечения государством, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантируемых Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Акт регистрации носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. В действиях  по проведению регистрации не выражаются какие-либо юридически-властные волеизъявления регистрирующего органа – регистрирующих служб, а действие акта регистрации не прекращается  исполнением, как это свойственно ненормативным правовым актам. Регистрация прав представляет собой особый комплекс действий юридического характера, совершение которых относится к компетенции органов исполнительной власти. Для акта государственной регистрации характерно отсутствие черт, присущих ненормативным актам государственных органов. Он не может быть обжалован в порядке, установленном гл.25 ГПК РФ и гл.24 АПК РФ. В указанном порядке могут быть обжалованы в суд индивидуальные (ненормативные) правовые акты, являющиеся в соответствии с пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Таким образом, государственная регистрация права не может рассматриваться как действие государственного органа, которое может быть обжаловано в том же порядке.

Судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абз.2 п.1 ст.2 Федерального закона о регистрации возможна исключительно путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, т.е. правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права (Обзор Арбитражного суда Иркутской области судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (оспаривание зарегистрированного права) от 11.02.2005); Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.07.2009г. по делу №А74-347/09; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2009г. по делу №А74-2310/08; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009г. №А74-793/08-Ф02-6747/08 по делу №А74-793/08; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2007г. №А33-4884/07-Ф02-9181/07 по делу №А33-4884/07; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.12.2006г. №А58-1305/04-Ф02-6495/06-С2 по делу №А58-1305/04 и проч.).

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства, а не публичного.

Одним из самых распространенных способов защиты гражданских прав является предъявление исков о признании сделок недействительными.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В ст.167 ГК РФ установлены общие положения о последствиях недействительности сделок. Эта норма предусматривает двустороннюю реституцию, если иные последствия недействительности сделок не предусмотрены законом (например, ст.ст.169 и 179 ГК РФ).

В соответствии с положениями гражданского законодательства сделка признается недействительной, как правило, с момента ее совершения, поэтому отпадает и правовое основание получения имущества по такой сделке. Как правильно отмечалось в юридической литературе, приобретение имущества по сделке означает не только получение его в свое фактическое обладание, но и приобретение юридических прав на него. Изъятие же имущества, полученного по сделке, которая признана недействительной, означает, что правовое основание на приобретение этого имущества отсутствует и фактически лицо лишь обладает чужим имуществом, и при этом незаконно.

В случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. Соответственно, запись о праве по недействительной сделке должна быть погашена, поскольку недвижимость была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям. Разумеется, что погашается только актуальная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) непосредственно по недействительной сделке, а не по остальным сделкам, последовавшим за ней. Например, признание недействительной приватизации квартиры не является основанием для погашения записи о праве на основании последующего договора купли-продажи. Однако изложенные теоретические выкладки не всегда могут быть реализованы регистрирующим органом на практике.

Основной проблемой, возникающей при исполнении судебных постановлений о признании той или иной сделки недействительной является неприменение судом последствий недействительности сделки.

Так, при признании судом, арбитражным судом сделки недействительной и если судом не применены последствия ее недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта регистрирующий орган не вправе самостоятельно вносить записи о прекращении прав правоприобретателя по договору, признанному судом недействительным, если судом не применены последствия недействительности сделки.

Необходимость применения судом последствий недействительности сделки продиктована положениями п.п.27,28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007г. №112, и подтверждена Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ. Так, согласно п.56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22) решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В качестве последствий признания сделок недействительными в резолютивной части судебного акта может быть решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о возврате недвижимого имущества одной из сторон сделки. Чаще всего на территории Иркутской области суды применяют такое последствие недействительности сделки как прекращение права приобретателя по договору.

Также хотелось бы отметить, что по смыслу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований – п.3 ст.250 ГК РФ.

По иску об оспаривании зарегистрированного права ответчиком является лицо – актуальный правообладатель спорного объекта недвижимости (собственник, арендатор, залогодержатель и т.д.).

Привлечение в качестве ответчика по таким искам регистрирующего органа является необоснованным (п.53 Постановления №10/22). Ответчик – это лицо, привлекаемое к ответу по иску и нарушившее чьи-либо права и охраняемые законом интересы. Поскольку спор всегда связан с притязанием истца к ответчику, закон требует, чтобы в исковом заявлении истец указал, в чем заключается нарушение его прав ответчиком и суть своего требования к нему, т.к. в случае удовлетворения иска у ответчика возникает материально-правовая обязанность перед истцом.

Регистрирующий орган не имеет материально-правовой заинтересованности по подобным делам, решения по делам не могут повлиять на его права или обязанности по отношению к сторонам.

С учетом изложенного, полагаем, что в случае привлечения регистрирующего органа в качестве ответчика по искам об оспаривании зарегистрированного права у суда имеются основания для разрешения вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса в порядке ст.148 ГПК РФ и ст.133 АПК РФ, и исключении Управления из числа ответчиков. Суд должен осуществить замену ненадлежащего ответчика в соответствии с ч.1 ст.41 ГПК РФ или ч.ч.1,2 ст.47 АПК РФ.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст.196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абз.5 ст.208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

 

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, однако свидетельствует о невозникновении права собственности покупателя на спорное недвижимое имущество.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

В данном случае иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст.196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

При рассмотрении исков о понуждении к государственной регистрации договора либо перехода права собственности необходимо учитывать следующее. В предмет доказывания по подобным делам входит установление следующих обстоятельств: квалификация вида имущества как движимого либо недвижимого, факты заключения договора и уклонения стороны от государственной регистрации перехода права собственности и договора. При этом суду, исходя из заявленных исковых требований и подлежащих применению норм права, необходимо установить наличие законных оснований возникновения у отчуждателя по договору прав на объекты недвижимого имущества. Отсутствие или недоказанность данных фактов влечет отказ в удовлетворении иска (постановление Президиума ВАС РФ от 27.05.2003г. №1069/03; определение ВАС РФ от 04.05.2010г. №ВАС-4817/10; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2009г. по делу №А19-9040/09; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009г. по делу №А10-1810/2009). Ответчиком по данным искам выступает уклоняющаяся сторона сделки.

Следует иметь в виду, что в случае ликвидации продавца (отчуждателя по договору) покупателем (приобретателем по договору) также могут быть заявлены требования в порядке ст.ст.165, 551 ГК РФ.

В данном случае ответчиком по иску будет выступать регистрирующий орган. Однако необходимо иметь в виду, что регистрирующий орган является процессуальным ответчиком и материально-правовой обязанности перед истцом в случае удовлетворения исковых требований у государственного органа не возникает. В связи с чем заявление исковых требований об обязании регистрирующего органа зарегистрировать сделку и (или) переход права не подлежит удовлетворению, поскольку при представлении всех необходимых документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган осуществит государственную регистрацию в любом случае, т.к. указанные функции входят в компетенцию регистрирующего органа и не требуют специального указания на это в судебном акте.

Хотелось бы отметить, что в ситуациях, когда регистрирующий орган привлечен в качестве процессуального ответчика по искам, заявленным в порядке ст.ст.165,551 ГК РФ, взыскание судебных расходов с регистрирующего органа не допускается. Судами такие требования отклоняются. Так, Арбитражным судом Иркутской области в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов с Управления Росреестра по Иркутской области по исковому заявлению о переходе права собственности было отказано (дело №А19-17841/08-47).

 

3. Решения судов об установлении юридических фактов.

 

В соответствии со ст.28 Федерального закона о регистрации права на недвижимое имущество могут быть зарегистрированы на основании решения суда, установившего эти права.

Не могут являться основанием для государственной регистрации прав судебные решения об установлении фактов владения, пользования.

Согласно ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. В силу п. 2 указанной статьи суд рассматривает дела об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом.

При этом ни ГПК РФ, ни АПК РФ не предусматривают возможности установления факта владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности. Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом само по себе не порождает права на это имущество, а может служить основанием для рассмотрения вопроса об этом праве теми органами, в компетенцию которых входит выдача правоустанавливающих документов. В настоящее время федеральные суды достаточно часто выносят решения об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности со ссылкой на ст.264 ГПК РФ, расширительно толкуя ее положения и игнорируя постановление Пленума Верховного Суда СССР от 21.06.1985г. №9. В п.8 указанного постановления разъясняется, что факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.

Одновременно с этим, согласно положениям ст.218 АПК РФ факт принадлежности юридическому лицу имущества на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства.

Данный вывод нашел отражение в п.п.5,7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2004г. №76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение», в котором указано, что заявитель в указанных случаях не лишен права обратиться с требованием о признании права собственности на имущество, которым он владел и пользовался как своим собственным, в порядке искового или упрощенного производства.

Исходя из положений данных норм права, решение арбитражного суда о признании факта владения и пользования спорным имуществом как своим собственным не служит основанием возникновения у заявителя права собственности на это имущество. Таким основанием в силу закона может служить решение суда о признании права собственности на имущество.

Таким образом, решение суда, арбитражного суда об установлении юридического факта не может являться документом, подтверждающим возникновение права собственности, а потому государственная регистрация прав на основании таких решений суда не осуществляется.

Следует отметить, что на территории Иркутской области подобная судебная практика отсутствует, однако в целом по России суды приходят к выводу о том, что в полномочия суда по заявлению об установлении фактов, имеющих юридическое значение, не входит признание вещного права за заявителем. Признание или отказ в признании такого права происходит в рамках рассмотрения соответствующего иска. Именно в этом случае решение суда об удовлетворении иска является основанием для регистрации права в ЕГРП (п.1 ст.131 ГК РФ и п.1 ст.17 Федерального закона о регистрации). Решение суда о признании факта владения и пользования спорным имуществом как своим собственным не служит основанием для возникновения у заявителя права собственности на это имущество, поскольку таким основанием может служить решение суда о признании права собственности.

Например: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.06.2006г., 30.05.2006г. №Ф03-А16/06-1/1668 по делу №А16-1787/05-5; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2004г. №Ф04-8893/2004(7107-А02-38); Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2008г. №Ф04-5702/2008(11741-А81-38) по делу №А81-1065/2008; постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тульской области по делу №А68-ГП-293/7-03); Определение ВАС РФ от 27.11.2008г. №15165/08 по делу №А81-1065/2008.

Одновременно с этим хотелось бы отметить, что в соответствии с п.3 ст.6 Федерального закона о регистрации право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Таким образом, законодатель все-таки предусмотрел возможность регистрации права собственности на основании решения суда об установлении юридического факта, но только в одном случае – в случае приобретательной давности.

Управление Росреестра по Иркутской области не обладает судебной практикой по указанной категории дел, в связи с чем можем привести только теоретические выкладки применения названной нормы права.

В ситуациях, когда давностному владельцу известен (или должен быть известен) прежний собственник имущества, то спор подлежит рассмотрению в рамках искового производства. Давностный владелец подает иск о признании за ним права собственности, ответчиком по данному иску выступает прежний собственник. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.ст.11,12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, как следует из п.19 Постановления №10/22 в качестве заинтересованного лица к участию в деле должен привлекаться регистрирующий орган.

С данным выводом невозможно согласится ввиду следующего.

В соответствии со ст.225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Безусловно предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет не является необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности, однако очевидно, что в данном случае имеется конфликт интересов – давностного владельца и муниципального образования, которые обладают равными правами на спорный объект недвижимости и оба могут реализовать декларированные ГК РФ права на объект, и, как, следствие, стать собственниками спорного объекта.

В виду изложенного, полагаем, что ответчиком в ситуациях, когда прежний собственник не известен, в любом случае должна быть администрация соответствующего муниципального образования, но ни в коем случае не регистрирующий орган, поскольку последний не имеет никакой материально-правовой заинтересованности по делу.

 

4. Мировое соглашение, утвержденное определением суда,

как правоустанавливающий документ.

 

Из положений ст.173 ГПК РФ, ст.ст.139-142 АПК РФ, п.19 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона о регистрации (информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001г. №59), следует, что мировое соглашение истца и ответчика является гражданско-правовой сделкой, условия и содержание которой утверждается судебным актом.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение подлежат  государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию.

Мировое соглашение является особым видом гражданско-правовой сделки, и, следовательно, в данном случае государственной регистрации подлежит переход права собственности в порядке, предусмотренном ст.551 ГК РФ. Правовая позиция некоторых территориальных органов Росреестра складывалась именно таким образом, что государственная регистрация на основании мировых соглашений, утвержденных судебными актами, осуществлялась в общем порядке, на который не распространялось правило об ограничении оснований для отказа в государственной регистрации на основании судебного акта, установленное п.1 ст.28 Федерального закона о государственной регистрации, и правило о недопустимости приостановления государственной регистрации по инициативе государственного регистратора на основании п.1 ст.19 Федерального закона о регистрации.

Однако в связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с применением положений ст.28 Федерального закона о регистрации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем информационном письме от 21.07.2009г. №132 разъяснил следующее.

В соответствии с п.1 указанного Информационного письма основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст.28 Федерального закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. К числу подобных актов относится, в частности, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.

Как следует из п.1 ст.28 Федерального закона о регистрации, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом п.1 ст.20 Федерального закона о регистрации.

Согласно абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным. Аналогичная точка зрения содержится также в постановлении ФАС Восточно-Сибирского Федерального округа от 11.09.2007г. №А58-8913/06-Ф02-6252/07.

Таким образом, на территории Иркутской области государственная регистрация прав на основании мировых соглашений, утвержденным определением суда, осуществляется в общем порядке при условии представления всех необходимых для государственной регистрации документов.

5. Выводы.

 

Разумеется, круг судебных актов, служащих основанием для внесения органами, осуществляющими государственную регистрацию, записей в ЕГРП, существенно шире того, который рассмотрен в данной работе. Данная статья касается наиболее острых и проблемных вопросов, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При изучении материала по данной теме можно сделать вывод о необходимости совершенствования законодательства и налаживания взаимодействия судов и регистрирующих органов. Эта проблема актуальна, например, при запросе разъяснения исполнения вынесенного решения. Действующее законодательство предусматривает возможность запроса информации о порядке исполнения решения, но не о его разъяснении. Зачастую суды отказываются отвечать на такого рода запросы, и перед регистратором встает проблема внесения в ЕГРП необходимых данных.

Кроме того, существуют определенные противоречия в действующем законодательстве в части государственной регистрации прав на основании решений третейских судов,  налицо непродуманность и несовершенство Федерального закона о регистрации в части запрета на приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по решению государственного регистратора и т.д.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, представляет собой сложный процесс, заключающий в себе множество моментов, на которые необходимо обращать внимание и не только на стадии проведения правовой экспертизы, но и при предъявлении грамотных, обоснованных и мотивированных исковых заявлений, заявлений в суды, арбитражные суды.